Часть московских чиновников могут переехать в «Москва-
Сити»: город сообщил, что планирует купить там 30 000 кв. м офисных площадей.
Переезд по доступной цене
Сотрудники департамента имущества, тендерного комитета и департамента экономической политики города Москвы могут переехать в один из небоскребов «Москва-Сити», говорится в сообщении, размещенном в пятницу на сайте департамента городского имущества (ДГИ). Решение принято «в целях оптимизации расходов на размещение» ведомств, сказано там же.
Всего столичное правительство планирует купить 30 тыс. кв. м. Сейчас указанные департаменты занимают 50 тыс. кв. м в восьми зданиях в центре Москвы.
Ежегодно на их эксплуатацию власти тратят 125 млн руб., говорится в сообщении ДГИ.
Переезд, по данным департамента, позволит бюджету ежегодно экономить около 54 млн руб. Освобожденные здания впоследствии могут быть проданы.
С учетом падения цен на рынке офисной недвижимости покупка новых офисов будет максимально выгодной, обещает ДГИ: за 1 кв. м город заплатит 260 тыс. руб. при средней рыночной стоимости аналогичных офисных помещений 317 тыс. руб. Таким образом, покупка 30 тыс. кв. м может обойтись городу в 7,8 млрд руб.
Цена продажи площадей в «Москва-Сити» действительно выше, чем планируют заплатить столичные власти, отмечают эксперты. По оценке исполнительного директора, руководителя департамента рынков капитала Colliers International в России Станислава Бибика, сейчас цены варьируются в диапазоне $4,5–5,5 тыс. за 1 кв. м (300–360 тыс. руб. по курсу ЦБ на 2 октября). Но при покупке такой большой площади цена может быть ниже — порядка 250–270 тыс. руб. за 1 кв. м, отмечает директор департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Алан Балоев.
Для государственных структур сегодняшнее время можно считать оптимальным для переезда, считает партнер, руководитель департамента исследований Cushman & Wakefield Денис Соколов. «Цены в рублях стали, пожалуй, не сильно доступнее, но гораздо более доступны они стали в долларовом исчислении, — объясняет он. — К тому же в «Москва-Сити», где вакантность все еще находится на уровне, близком к 40%, собственники готовы давать существенные скидки для покупателей крупных площадей».
Офисы пустуют
В среднем по рынку на конец третьего квартала 2015 года пустовало около 20% площадей, подсчитали аналитики S.A. Ricci. В классе А вакантность оставалась максимальной — 27% площадей в этом сегменте все еще свободно. В классе В+ таковых 20%, в классе В — только 13,5%. Средневзвешенная ставка аренды на помещения класса А, к которым относятся площади в «Москва-Сити», продолжила снижаться в третьем квартале, опустившись в долларовом эквиваленте на 7%, до $520 за 1 кв. м в год, а в рублевом эквиваленте — на 13%, с 27,5 тыс. до 24 тыс. руб. за 1 кв. м в год.
Средняя стоимость продажи офисных помещений класса А в Москве составляет сегодня $5 тыс. за 1 кв. м, что более чем на 30% меньше, чем год назад, говорят в Colliers International.
Продажа городских объектов не только покроет расходы на покупку новых офисов, но и принесет прибыль в городской бюджет, приводятся в сообщении слова министра правительства Москвы, руководителя ДГИ Владимира Ефимова. По оценкам ДГИ, средняя цена 1 кв. м в высвобождаемых помещениях — 550 тыс. руб. за 1 кв. м (около $8,3 тыс. за 1 кв. м по курсу ЦБ на 2 октября). Эксперты утверждают, что реальные цены на офисы в центре Москвы существенно ниже. В районах, где сейчас находятся здания, занимаемые столичными департаментами (ул. Каретный Ряд, ул. Петровка, Чистые пруды, ул. Бахрушина, Газетный пер. и т. д.), цена предложения за 1 кв. м находится в диапазоне 330–470 тыс. руб., утверждает Балоев. Бибик называет еще более низкую цену — $4–6 тыс. за 1 кв. м (260–400 тыс. руб.). Но даже по этой цене найти покупателя будет непросто, считают собеседники РБК. «Как правило, это здания советской постройки, поэтому они могут быть интересны компаниям из финансово-промышленного сектора, а также компаниям с государственным участием, которым по роду их деятельности подходит кабинетная планировка, — размышляет Бибик. — Рынок таких компаний ограничен, особенно в текущей конъюнктуре».
Наиболее вероятный объект для переезда московских чиновников — офисная башня «Око», построенная Capital Group в конце 2014 года, рассказали РБК представители трех международных консалтинговых компаний, работающих на рынке коммерческой недвижимости. Помимо «Ока» офисные площади объемом около 30 тыс. кв. м сегодня доступны в башне «Меркурий» и строящемся «IQ-квартале», уточнил РБК представитель Knight Frank.
До сих пор Capital Group удалось провести только одну сделку с башней «Око»: консалтинговая компания CBRE летом арендовала в ней 1250 кв. м. Представитель Capital Group подтвердил, что пока это единственный арендатор в офисном небоскребе, отказавшись от дальнейших комментариев. Если департамент городского имущества действительно покупает площади в «Оке», на эту сделку придется чуть больше четверти общей арендопригодной площади башни, которая составляет 110 тыс. кв. м.
Исполнить мечту Лужкова
Разговоры о том, что столичная мэрия переедет в «Москва-Сити», начались еще в 2001 году. Тогда идею консолидации чиновников, занимавших 28 зданий, высказал экс-мэр Юрий Лужков. После переезда все здания, кроме исторической резиденции генерал-губернатора на Тверской, 13, планировалось передать в аренду. В январе 2002 года власти Москвы приняли решение о строительстве в ММДЦ правительственного квартала, а в конце 2004 года под эти цели был изъят участок №15. Здесь планировалось построить небоскреб площадью 217 тыс. кв. м и стоимостью $260 млн.
Эти планы так и не были реализованы: стройка не началась, а в конце 2011 года на торгах его купили владельцы торгового центра «Европейский» и гостиницы «Украина» Год Нисанов и Зарах Илиев, заплатив 7,2 млрд руб. Сейчас здесь предприниматели строят многофункциональный комплекс площадью 315,3 тыс. кв. м.
Этот год стал наихудшим для инвестиций в коммерческую недвижимость за последние десять лет, следует из данных консалтинговой компании Colliers International — до конца года будет куплено объектов всего на $3 млрд. Общий объем покупок по итогам первых трех кварталов 2015 года составил $2,2 млрд, что на 16% меньше аналогичного периода 2014 года, отмечают эксперты. При этом в общеевропейском рейтинге Россия спустилась с шестого на 12-е место, отмечают в консалтинговой компании Knight Frank. Так, если в период с середины 2012 года по середину 2013‑го в России было куплено офисных, торговых и складских комплексов на €5,2 млрд, то за следующие 12 месяцев — только на €2,8 млрд.