Второй фактор— застройщики неохотно выводят нарынок новые коттеджные поселки. «Для застройщика продажа участков без подряда— наименее рискованная стратегия развития проекта. Покупатель может начать строительство дома влюбой удобный для него момент или отложить это долучших времен»,— объясняет Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики иисследований компании Blackwood.

Третий фактор, способствующий росту популярности дорогой земли,— инвестиционный, так как участки напрестижных направлениях схорошей транспортной доступностью действительно ликвидный актив. «В кризис это наиболее разумные инвестиции, так как современем дефицит земли, пригодной под строительство загородного жилья вПодмосковье, будет только расти. Вбудущем собственник сможет построить дом либо выгодно продать участок. Аземля нетребует отвладельца немедленных инвестиций иосвоения»,— отмечает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group.

Вмоде таунхаусы идуплексы

Можно констатировать, что структура спроса заэтот год действительно изменилась. «В первую очередь смели срынка наиболее ликвидные предложения построенных домов, поскольку при выросшем курсе доллара затраты настройку иремонт значительно увеличились ивыгоднее было взять готовый вариант»,— рассказывает директор департамента загородной недвижимости компании Tweed Ольга Бахметьева. Помере вымывания качественного предложения коттеджей покупатели переориентировались наземлю иболее дешевые форматы жилья. «По нашей статистике, количество сделок сдомами снизилось на25%, ас таунхаусами, напротив, увеличилось вдвое»,— говорит Ольга Бахметьева.

Поданным Blackwood, также увеличился спрос надуплексы: число таких сделок затри квартала 2016 года на29% выше, чем завесь 2015-й. Этот тренд подтверждают иэксперты компании Point Estate. «За третий квартал почти вдва раза увеличилось количество сделок стаунхаусами идуплексами (в сумме около 26% отобщего количества сделок сэлитной загородной недвижимостью). Это обусловлено востребованностью предложений вуже построенных ижилых поселках»,— говорит Павел Трейвас, управляющий партнер компании Point Estate.

Основным драйвером как спроса, так иценовых изменений выступали акции состороны застройщиков. «В третьем квартале значительное понижение цен впрайс-листах было зафиксировано даже втех поселках, где ранее такого небыло никогда, вчастности вКП «Parkville Жуковка» (от 4до 35% наотдельные дома). Также снижение цен было отмечено вКП «Онегино» (5–20% наполовину предложений), КП«Шелестово» (до 40% навсе коттеджи)»,— отмечает Павел Трейвас. Поего словам, повышение цен смогли позволить себе только лидеры продаж— поселки свысокими темпами реализации: КП«Ильинка» (на 6–10%), КП«Миллениум парк» (на 4–5%), КП«Березки» (на 20–40%).

Размеры скидок навторичном элитном рынке колеблются от5до 25%. «Если качественный объект сразу выходит нарынок поадекватной цене, тоскидки более 5–7% недобиться. Если объект выставлен постоимости выше рынка, дисконт может составлять от25%. Всреднем срок экспозиции качественных объектов поадекватной цене составляет небольше восьми месяцев, при стоимости объекта 20–30 млнруб.— шесть месяцев. Чтобы объект нашел своего покупателя, цена должна быть на10% ниже рыночной, иначе онможет экспонироваться очень долго. Есть примеры, когда объекты стоят нарынке ипо восемь лет»,— рассказала Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба».

Дисконты настолько индивидуальны, что иногда два клиента могут купить водно время сопоставимые покачеству объекты поабсолютно разным ценам, говорит Ольга Бахметьева. Например, участки вэлитном коттеджном поселке вЖуковке предлагаются по$60–75тыс. засотку. Один изсобственников установил специальную цену $35тыс. засотку иоповестил обэтом агентство. Врезультате после первого показа был взят задаток поцене $32тыс. засотку.

Пустующая ниша

Поданным компании Knight Frank, уже три года загородный рынок недемонстрирует высоких всплесков девелоперской активности. Вгод нарынок выводят один-два коттеджных поселка. В2014 году компания Villagio Estate вывела поселок «Ренессанс Парк» (Новорижскоеш., 19-й км). В2015 году предложение пополнилось новым объемом вКП «Пестово» (Дмитровскоеш., 22-й км), атакже двумя новыми поселками «Новое Николино» (Рублево-Успенскоеш., 25-й км) и«Березки» (Рублево-Успенскоеш., 17-й км). В2016 году нарынок вышел новый коттеджный поселок— «Успенский лес» (1-е Успенскоеш., 21-й км), атакже новые объемы вКП «Новое Николино» (Рублево-Успенскоеш., 25-й км) иКП «Княжье Озеро» (Новорижскоеш., 25-й км). Поданным компании Blackwood, еще один проект, вышедший нарынок вэтом году,— «Резиденция Маслово».

«Тенденция дефицита качественного предложения нарынке скаждым кварталом становится все острее. Увеличивается количество поселков, вкоторых остаются последние, наименее ликвидные предложения. При этом, учитывая, что спрос назагородном рынке продолжительное время стимулируют только дисконты, застройщики нестремятся выводить новые проекты
в текущих рыночных условиях»,— предупреждает Павел Трейвас.

Таким образом, вближайшее время объем нового предложения будет снижаться, аспросом будут пользоваться объекты под ключ вготовых поселках поадекватной цене иподешевевшая элитная земля вудачных локациях. «На фоне морально устаревших переоцененных объектов можно говорить опустующей нише. Нашим покупателям нехватает свежих интересных предложений»,— считает директор департамента жилой недвижимости компании Penny Lane Realty Сергей Колосницын. Возможно, застройщики всеже рискнут: пословам директора департамента продаж загородной недвижимости Savills вРоссии Нины Резниченко, сейчас несколько крупных девелоперов ведут разработку новых проектов. Ожидается, что дома сфинишной отделкой поступят впродажу весной 2017 года.