Спрос на складскую недвижимость растет в первую очередь за счет производственных и транспортных компаний.
Рынок складской недвижимости преодолел кризис ивернулся кпоказателям 2013–2014 годов. Крупные компании активно покупают иарендуют площади. Причины— укрепление рубля иего небольшая волатильность, некоторая стабилизация вэкономике. Вэтом году восходящий тренд сохранится, считают эксперты.
Рост после спада
Прошлый год показал вРоссии уровень спроса, сопоставимый сдокризисными годами, говорит региональный директор департамента складской ииндустриальной недвижимости консалтинговой компании Colliers International Элеонора Богданова.
Объем ввода вэксплуатацию складской икоммерческой недвижимости впрошлом году был по-прежнему меньше, чем спрос нанее. Эта тенденция нарынке наблюдалась уже как минимум второй год подряд. Поданным Knight Frank, впрошлом году нарынке появилось 700тыс.кв. мскладов, при том что компании взяли варенду 1млнкв. м икупили1,1 млнкв. м.
Статистика выглядит парадоксально: пословам ведущего консультанта отдела исследований компании Cushman & Wakefield Александра Кунцевича, вцелом за2016 год спрос наскладские площади вМосковском регионе сократился на11%, вдругих регионах— на30%. Это падение связано спровальной первой половиной года ипроблемами ретейлеров, бизнес которых по-прежнему чувствует себя нелучшим образом: например, недавно сеть «Дикси» заявила, что нафоне убытков откажется отполовины складов вПодмосковье. Производственные илогистические компании, напротив, стабильно увеличивали спрос: вэтих сегментах онв прошлом году вырос на23 и11% соответственно. Инастоящий складской бум начался вчетвертом квартале 2016 года напервый квартал 2017-го. Объем заключенных сделок поаренде ипокупке складской недвижимости впоследнем квартале был выше аналогичного среднего показателя 2011–2015 годов вдва споловиной раза исоставил 528тыс.кв. м, подсчитали вCushman & Wakefield. Значительную часть сделок неудавалось закрыть, иони переносились на2017год.
Меняется ихарактер спроса насклады. Почти 90% сделок прошлого года были связаны спереездом арендаторов вдругие логистические комплексы или заключены сизменением объема площадей, говорит Максим Загоруйко, директор поскладской ииндустриальной недвижимости, земле компании Knight Frank. Эти сделки заключали восновном крупные ретейлеры, которые активно оптимизировали свои складские потребности, пользуясь минимальными значениями арендных ставок нарынке.
При этом отмечался ирост наскладские площади состороны логистических компаний. Вситуации нестабильной экономики использование логистического оператора позволяет снижать риски изатраты влогистике, отмечает Александр Кунцевич.
Транспортно-логистические компании сегодня предпочитают брать склады варенду. Чаще всего речь идет опомещениях классов ВиC. 3PL-операторы имеют исобственные, иарендованные площадки. Крупные ретейлеры ссобственным автопарком стараются строить свои здания класса Алибо арендоватьих.
Всегменте грузоперевозок наблюдается стремление транспортных компаний кдиверсификации услуг. Для качественного развития таких новых направлений, как 3PL ифулфилмент (комплексные логические услуги, включая, например, обработку заказов идоставку товаров), необходимы складские площади, говорит Владимир Солодкин, генеральный директор SPSR Express.
Эффект Яровой
Еще одна причина роста спроса состороны логистов— консолидация нарынке, которая идет уже непервыйгод. Кней подталкивает нетолько система «Платон», тарифы вкоторой повышаются, нои макроэкономика, аглавное— «пакет Яровой», который больно ударит нетолько посотовым операторам иинтернет-провайдерам, нои будет стоить логистическим компаниям порядка 180 млрдруб. Именно востолько эксперты Национальной ассоциации дистанционной торговли оценили «антитеррористические» поправки взаконодательство, из-за которых всем операторам почтовой связи иперевозчикам придется покупать ииспользовать рентген, металлодетекторы игазоанализаторы, чтобы точно знать, что через них неотправляют оружие ивзрывчатку.
Путь оптимизации затрат— слияние или поглощение, логистический рынок объемом 55млрдруб. (по подсчетам агентстваM.A.Research) стал активно консолидироваться. Самым заметным стало объединение двух операторов— компаний SPSR Express иDPD вэтом году, ав 2016-м прогремела сделка попокупке российской компании «Максипост» компанией Itella, входящей вмеждународную группу Posti (принадлежит правительству Финляндии). Сучетом тогочто, поданным тогожеM.A.Research, вРоссии надолю DHL Express приходится 21% рынка, ау российских SPSR Express иPony Express— 12и9% соответственно, можно говорит онастоящем переделе рынка.
Есть сделки ипоменьше, нотоже знаковые. Например, компания TopDelivery купила Maxima-Express, которая владеет сетью пунктов выдачи, аAvito купил агрегатора доставок CheckOut.
Процесс слияни ипоглощений диктуется логикой развития рынка. Главная причина— рост e-commerce вРоссии (+25% вгод, согласно подсчетам агентства Data Insight). Число посылок из-за границы выросло впрошлом году на80%. Большая часть изних проходит через «Почту России», так что перспективы улогистических компаний есть. Ивсе больше интернет-магазинов (и крупных, ималых) встремлении экономить отдают логистику нааутсорсинг.
Грузоотправителей все меньше интересует простая перевозка изпункта Ав пунктБ, говорит директор службы посвязям собщественностью ГК«Деловые линии» Семен Селиванов— потребителям нужен качественный икомплексный логистический продукт, состраховкой, правильным хранением, сопровождением впути игарантией сроков доставки. Втаких условиях издержки растут, инебольшим игрокам становится сложнее управлять маржой.
Недвижимость net-a-porter
Поитогам первого квартала 2017 года наблюдается снижение запросов отретейла. Основным драйвером спроса выступают крупные фармацевтические компании, дистрибьюторы запчастей илогистические операторы, говорит Максим Загоруйко изKnight Frank.
При этом тренд build-to-suit— строительство склада под требования конкретного клиента— продолжает править бал нарынке. Это позволяет уменьшить метраж помещений, заранее спланировав складские процессы, сократить время наобработку грузов иувеличить оборачиваемость площадей. Свой склад дает экономию наиздержках до30–40%, оценивает эффект Семен Селиванов.
Также будет развиваться региональная логистика, апоскольку врегионах есть проблемы сготовыми площадями, там тоже будет наблюдаться тренд build-to-suit. Главное— доставить груз изрегиона врегион, минуя Москву.
Попрогнозам компании Colliers International, в2017 году вМосковском регионе всвязи сбольшим объемом вакантных складских площадей будут преобладать сделки вготовых объектах. Врегионах России всвязи сотсутствием готовых качественных складских площадей класса Аретейлеры продолжат строить собственные распределительные центры вформате built-to-suit, говорит Элеонора Богданова изColliers International.
Интерес кскладам состороны логистических компаний будет расти ипотому, что интернет-магазины все активнее осваивают продажу крупногабаритных товаров, например мебели, атакая доставка требует значительных площадей.
«Для обслуживания представителей электронной коммерции (фулфилмент иэкспресс-доставка) логистические операторы выбирают площади, расположенные близко кМоскве (до 15–20 кмот МКАД) или впределах столицы. Это позволяет обеспечивать высокую скорость локальных ифедеральных отправок, поддерживать высокий уровень сервиса ивводить новые предложения для потребителя»,— говорит Владимир Солодкин. При этом, добавляетон, спрос насклады будет особенно заметным, например, вПерми, Казани, Новосибирске иЕкатеринбурге. Склады вгородах-миллионниках часто развиваются как дополнение кмосковским ииспользуютсяинтернет-магазинами для более быстрой доставки товаров, уточняет Солодкин.