Государство отменяет долевое строительство и запускает реновацию. Пока все это не началось, девелоперы стремятся согласовать максимум новых проектов, а квадратный метр продолжает дешеветь.
Вближайшие три года рынок новостроек ждут серьезные изменения. Вноябре прошлого года Владимир Путин поручил разработать поэтапный план отказа отдолевого строительства. Уже вдекабре правительство представило насуд общественности новую «дорожную карту», согласно которой вместо бесплатных денег дольщиков застройщики получат дорогое банковское финансирование.
Эти изменения затронут практически всех участников рынка. Поданным компании Est-a-Tet, более 80% московских застройщиков внастоящее время строят объекты засчет дольщиков. Это более 500 комплексов суммарным объемом более 13млнкв. мжилья, втом числе апартаменты (около 3млнкв. м).
Реальной альтернативы долевой схеме нарынке практическинет. Например, подоговорам ЖСК (жилищно-строительного кооператива) продается всего 30объектов. «Привлечь банк вкачестве основного финансового партнера можно исегодня, ноэто нерентабельно. Девелоперу выгодно работать сбанками при ставке 3–5% годовых. Нобанки неготовы выдавать такие кредиты»,— говорит Роман Родионцев, руководитель поработе сключевыми партнерами Est-a-Tet.
Изменения стартуют летом 2018 года. С1 июля девелоперы несмогут привлекать средства одновременно понескольким разрешениям настроительство. Кроме того, они будут перечислять вкомпенсационный фонд1,2% отстоимости каждого заключенного договора. Застройщиков также обяжут резервировать собственные средства вразмере 10% отстоимости проекта напротяжении всего срока строительства.
Все эти требования, помнению экспертов, приведут кповышению себестоимости строительства. Понимаяэто, девелоперы активно разрабатывают новые площадки истремятся запустить проекты вработу довступления всилу новых норм.
Квартир больше— цены ниже
Поданным агентства ЦИАН, впервом квартале 2018 года вМоскве вреализацию вышло 128 новых корпусов суммарной продаваемой площадью2,33 млнкв. м(на 29% больше, чем годом ранее). При этом встолице стали сдавать больше жилья, чем вобласти. Поданным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимостиIRN.ru», объем предложения вСтарой Москве загод вырос на12,3%, тогда как вближнем Подмосковье объем предложения снизился на24,5%.
Сучетом анонсирования новых проектов вближайшей перспективе предложение вырастет. «Мы полагаем, что вэтом году впродажу поступят от60 до80 жилых комплексов иапартаментов преимущественно комфорт— ибизнес-класса»,— говорит управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.
Рост предложения нарынке новостроек способствует снижениюцен. ПоданнымIRN.ru, средние цены нановостройки вМоскве загод снизились на2,6%: впервом квартале 2018-го средняя цена квадратного метра составила201,7тыс.руб., тогда как год назад этот показатель был науровне 207тыс.руб. Вближнем Подмосковье цены упали на1,7% (с96,1тыс. до94,5тыс.руб. заквадратный метр). Снижение средней цены произошло восновном засчет бюджетного жилья. Поданным «Миэль-Новостройки», вэкономклассе вмарте цены снизились на0,4% посравнению сфевралем, до112тыс.руб. за«квадрат». Вкомфорт-классе средняя цена осталась прежней,154,9тыс.руб. заквадратный метр, ав бизнес-классе даже повысилась на1,9%, до248,8тыс.руб. Игру напонижение поддерживают исами продавцы. Величина скидок выросла посравнению спрошлым годом надва—три процентных пункта.
Нарост предложения новостроек покупатели ответили увеличением числа сделок. Если в2014 году вМоскве продавалось13,5тыс. квартир заполугодие, тов конце 2017 года этот показатель достиг30,3тыс. «Высокий спрос стимулирован доступной ипотекой, лояльным ценообразованием вряде проектов, атакже хорошим ассортиментом жилья»,— говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».
Поинформации ЦИАН, впервом квартале 2018 года рынок новостроек Москвы вырос на22% почислу сделок ина 20%— вденежном выражении (по сравнению саналогичным периодом 2017 года).
Торжество малых форм
Тенденция кснижению средней площади квартиры, проявившаяся вначале кризиса, пока сохраняется. Поданным «БЕСТ-Новостроя», средняя площадь объекта в2017 году посравнению с2016-м сократилась: вМоскве— на3%, до60кв.м, вНовой Москве— на6%, до47кв.м.
«Люди все еще немогут позволить себе просторные квартиры, однако бум спроса наквартиры-студии прошел. Сейчас речь идет скорее орационализации площадей: покупатель скорее сделает выбор впользу двухкомнатной квартиры площадью 50кв.м, чем такойже однушки»,— рассуждает руководитель аналитического центраIRN.ru Олег Репченко. Поего словам, основная задача девелопера, который хочет быстро реализовать построенное,— вместить вдостаточно небольшие площади больше комнат ифункциональныхзон.
Ноесть идругое мнение. Пословам Олега Ступенькова, руководителя «Топ Идея», избыточное предложение малогабаритных квартир впределах Третьего транспортного кольца привело кдефициту многокомнатных квартир. Нередко покупателям приходится объединять две маленькие квартиры, что увеличивает бюджет покупки. Эксперт считает, что ставка намалые формы— ошибка маркетологов, которые просчитывали проекты несколько лет назад. Сейчас эти жилые комплексы «застревают» настадии продаж, вынуждая застройщиков менять квартирографию, что сказывается насебестоимости жилья.
«Небольшие квартиры популярны врайонах Москвы около МКАД, там покупатель сограниченным бюджетом, которому важно перебраться сюда изПодмосковья или других регионов»,— говорит Олег Ступеньков. Встарых московских районах, где преобладают семейные покупатели, по-прежнему востребованы квартиры сбольшой площадью.
Еще один устойчивый тренд нарынке новостроек Московского региона— рост популярности квартир сотделкой. Поданным ЦИАН, впервом квартале 2018 года 36% сделок пришлось наквартиры сотделкой, арост вгодовом выражении составил шесть процентных пунктов. Помнению Олега Ступенькова, продажа квартир сотделкой— один изважных инструментов борьбы запокупателя. «Многие новоселы уже оценили преимущества приобретения квартир сремонтом отзастройщика: нет шума игрязи вподъезде, сроки вселения намного короче, ненужно тратить силы ивремя наремонт»,— объясняет эксперт.
Пословам Ирины Доброхотовой, спрос наквартиры сотделкой вырос внесколько раз посравнению с2014 годом. Катализатором роста стало включение цены отделки вдоговорах долевого участия ивозможность оплаты этих расходов засчет ипотеки. Раньше отделка оплачивалась поотдельному договору изачастую требовала привлечения дорогого потребительского кредита. Некаждый покупатель мог себе это позволить.
Назатоваренной стройплощадке
Помнению экспертов, снижения объемов предложения вМоскве ждать пока неприходится. Удевелоперов вближайшие год-два сохраняется стимул строить больше подвум основным причинам. Первая— дешевая ипотека. «Ипотечные ставки сильно подвержены влиянию внешних факторов, поэтому влюбой момент ситуация может развернуться. Конечно, девелоперы стремятся продать как можно больше иззадуманного, пока ипотека остается дешевой»,— прогнозирует Олег Репченко.
Поего мнению, вближайшие пару лет встолице развернется программа реновации ирынок пополнится миллионами квадратных метров жилья экономкласса. Девелоперы получат мощного конкурента влице города, который избавлен отзатрат наземлю иимеет возможность строить впопулярных упокупателей обжитых районах Москвы. Иэто еще одна причина, покоторой застройщики стремятся быстрее реализовывать максимальные объемы.