Рынок жилья столичного региона в 2019 году определялся рекордным ростом цен, практическим переходом на новый формат финансирования строительства и «ипотечными ходулями», поддерживающими покупательскую активность.
Рост себестоимости строительства иизменение схемы финансирования вминувшем году наиболее сильно влияли наитоговую стоимость жилья испрос, говорит коммерческий директор компании «ЛСР. Недвижимость-М» Александр Чайковский. При этом тактика ведущих застройщиков— влиять наподобные тренды самостоятельно, тем самым дополнительно стимулируя спрос. Поего словам, «Группа ЛСР» старается всячески сдерживать рост цен насвоих объектах, создавая комфортные условия для приобретения жилья.
Александр Чайковский отмечает, что компания располагает такими возможности, поскольку является системообразующим застройщиком иимеет всвоем портфеле много проектов, готовность которых превышает 30%, иэти проекты реализуются еще постарой схеме долевого финансирования. «Кроме того, «Группа ЛСР»— крупный диверсифицированный холдинг спроизводственными предприятиями, использующий встроительстве собственные качественные материалы»,— констатирует Чайковский.
Вцелом кконцу прошлого года средняя стоимость квартир вмассовом сегменте московского региона повысилась до173тыс.руб. за1кв.м. Эта отметка стала рекордной завсю историю российского рынка недвижимости. Близко кней показатель подбирался только в2015-м, когда 1кв.м. всреднем стоил 160тыс.руб., до182тыс.руб. за1кв. мвыросла средневзвешенная цена наапартаменты (данные компании «Метриум»).
Спрос, реформа иинфляция
Рост цен риелторы ианалитики рынка недвижимости объясняют высоким потребительским спросом в2016–2018 годах, увеличением себестоимости строительства, атакже переходом девелоперов кпроектному финансированию исчетам эскроу. Цены вверх подтолкнулитакже инфляционная волна впериод корректировки курса рубля в2018 году, повышение тарифов естественных монополий ирост налоговой нагрузки, вчастности повышение НДС до20% сначала 2019-го, говорит директор поразвитию бизнеса компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Наталья Сазонова. Сказались, поее мнению, испекулятивные аппетиты ряда девелоперов, которые сделали ставку наагрессивную ценовую политику. Цель— максимизировать прибыль дореформы и«запастись жирком» для достройки текущих проектов, еще непопавших под новые схемы финансирования, добавляет эксперт.
Несмотря нато, что нафинансирование через счета эскроу перешли только 15% проектов строящегося жилья, повышение цен было почти тотальным явлением, констатирует Сазонова. Поновым схемам сейчас реализуются всего 13% строящихся корпусов, вкоторых представлено около8,8тыс. квартир иапартаментов, что составляет 17% отобщего объема предложения, озвучивает похожие цифры председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Вподавляющем большинстве проектов продажи осуществляются еще постарым правилам, добавляетона.
Тем неменее перемены уже взначительной степени повлияли нарынок недвижимости. Вчастности, из-за реформы системы долевого строительства в2019 году нарынок вышло вполтора раза меньше новых проектов, чем в2018-м, уточняют риелторы. Впрочем, дефицит новостроек Москве негрозит: всего настоличном рынке сейчас предлагается более 50тыс. квартир иапартаментов.
Покупательский спрос взначительной степени был реализован ранее. Как отмечают аналитики департамента проектного консалтинга компании Est-a-Tet, основная волна спроса пришлась на2018-й иначало прошлого года. «По итогам 2018 года вМоскве подоговорам долевого участия физлицам было продано53,1тыс. квартир иапартаментов, что на43,5% больше, чем в2017-м. Сянваря поавгуст 2019 года было заключено31,7тыс. договоров, это на17,5% выше аналогичных показателей 2018 года»,— говорится вотчете департамента.
Ипотечные ходули
Глобально ситуация нарынке столичного жилья по-прежнему определяется экономической ситуацией вцелом идинамикой доходов населения, считает управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая: «Только при настоящем росте реальных зарплат мыувидим качественное повышение активности покупателей. Сейчас рынок использует «ипотечные ходули», которые поддерживают нанем относительно высокий спрос. Ноипотека неможет бесконечно долго поддерживать спрос, поэтому необходим выход изэкономической стагнации».
Сиюня 2019 года Банк России уже несколько раз снижал ключевую ставку— с7,75 до6,25% годовых. Вслед заэтим ставки поипотеке снизили (в среднем на0,2–0,6 процентного пункта) Сбербанк,ВТБ, Газпромбанк, Россельхозбанк, Альфа-банк идругие кредитные организации. Если ключевая ставка будет снижаться ив 2020 году, банки продолжат коррекцию своих программ всторону снижения. Это важный фактор, оказывающий влияние нарынок недвижимости, однако снижение процентов поипотеке уже неиграет той стимулирующей роли, как раньше. Нарынок ипотеки пока невышли заемщики, которые ждут коррекции цен всвязи споследними снижениями ключевой ставки, они станут покупателями квартир впервой половине текущего года, считает заместитель гендиректора ПАО «Группа ЛСР» Иван Романов.
В2019 году также наблюдалось падение показателя востребованности ипотеки: иззапланированных правительством РФна прошлый год1,5 млн ипотечных кредитов кноябрю вРоссии ихбыло выдано всего 600тыс., что свидетельствует оснижении покупательского спроса даже вкрупных городах, нажителей которых восновном ирассчитана ипотека, добавляет Ирина Доброхотова.
Где продают, что покупают
Сокращение объема новых строительных проектов привело ксмещению спроса всторону «старых» новостроек, которые вбольшинстве случаев находятся навысокой стадии готовности. Это также повлияло наростцен: следом подорожали даже объекты, которые строятся пообновленным правилам. Поданным агентства недвижимости «Бон Тон», вноябре 2019 года вМоскве иобласти наначальной стадии строительства предлагалось меньше трети лотов— 31%. Всего запрошлый год доля предложения «на стадии котлована» сократилась на20,4%, говорит гендиректор «Бон Тон» Наталия Кузнецова. Эксперт объясняет этотем, что многие застройщики спешили довести свои проекты до30-процентной степени готовности, которая позволяет непереходить нановую схему сосчетами эскроу, атакже общим замедлением темпов выхода нового предложения. В2019 году напервичный рынок квартир комфорт-класса вышло в2,5 раза меньше проектов, чем в2018-м,— 12против30, вбизнес-классе— вполтора раза меньше (12 против 19). «Кроме того, схема сэскроу-счетами влияет нафинансовую модель реализации, истратегия продаж готового жилья становится более актуальной»,— уточняет Кузнецова.
Качественно структура первички вминувшем году менялась под влиянием повышения спроса напроекты комфорт-класса, которые, как говорит генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина, «отвоевывали долю уновостроек бизнес-класса». Поитогам ноября, поее словам, вцелом натерритории «старой» Москвы доля таких проектов вструктуре предложения достигла53,1% (по данным компании «Бон Тон», превысила 60%). Для сравнения: вноябре 2018 года накомфорт-класс приходилось47,7%. Нановых столичных территориях лоты вэтой категории занимают85,6% всего предложения квартир вТроицком иНовомосковском административных округах.
Александр Чайковский из«Группы ЛСР» называет трендом номер один увеличение продаж квартир счистовой отделкой как всегменте комфорт, так ив бизнес-классе. Второй яркой тенденцией 2019 года, поего словам, стало формирование стабильного запроса покупателей напрактичное жилье— всреднем площадью 50кв.м: «Люди стремятся покупать квартиры только впродуманных ихорошо спланированных проектах, где каждый квадратный метр использован максимально эффективно».
Еще одной ключевой тенденцией Чайковский называет принципиальное изменение поведения покупателя, который сейчас хочет водном пакете сквадратными метрами получить максимально комфортную среду ивозможность максимально экономить время: «Людям нужна хорошая транспортная доступность ився необходимая инфраструктура рядом сдомом, включая школу, детскийсад, магазины, парки, подземную парковку идвор без машин, благоустроенные общественные зоны». Впример онприводит корпоративные проекты ЗИЛАРТ и«Лучи», которые стали лауреатами премии Urban Awards 2019 как самые популярные ЖКбизнес-икомфорт-классов.
В2020 году цены нажилье вмосковском регионе будут только расти, считают опрошенные РБК+ участники рынка. «К сожалению, наданный момент нет факторов, которые повлиялибы наснижение цены квадратного метра»,— считает Александр Чайковский.Тем, укого есть потребность вприобретении жилья, онсоветует обращаться ккрупным застройщикам федерального масштаба. Утаких девелоперов есть определенный запас прочности, ипо ихпроектам банки могут предлагать выгодные для покупателя условия кредитования, подчеркивает эксперт.
Стоимость квартир массового сегмента вМосковском регионе*
*Данные на конец 2019 года.
Источник: «Метриум»
Автор:
Владимир Миронов.