На рынке новостроек московского региона при падающем спросе на жилье предложение продолжает расти. Политика снижения стоимости квартир как фактор оживления спроса практически исчерпала свои возможности. Застройщики пересматривают свою политику: ценовые войны сменяются конкуренцией за качество проектов.
Фото: Пресс-служба
Избыток предложения
Вмосковском регионе 2015 год нарынке новостроек запомнился ростом предложения всегменте массового жилья. Поданным аналитиков компании «Азбука жилья», напротяжении всего 2015 года рынок первичного жилья вграницах Старой Москвы постепенно увеличивал объемы предложения ив октябре достиг максимума— 410 корпусов сучетом элитных объектов. Это на13,3% больше уровня сентября 2015-го ина19,2% выше уровня декабря иноября 2014 года.
Количество выходящих нарынок проектов росло вграницах Старой Москвы иснижалось вобласти иНовой Москве. Поданным аналитического центра девелоперской компании ОПИН, вМоскве в«старых» границах в2015 году стартовало 80проектов (против 61в2014-м), ав области— 73новых проекта (что меньше значений 2014 года— 84). ВНовой Москве появилось всего десять новых проектов, большинство изних— проекты комплексного освоения территорий. В2016 году динамика выхода новых проектов ожидаемо замедлилась— в«старых» границах Москвы вышло всего семь проектов (по состоянию насередину марта), ав области— пять. Ниодного нового проекта вНовой Москве нестартовало.
При этом объем спроса нановостройки сократился. Поданным Росреестра, в2015 году встолице (включая Новую Москву) зарегистрировано 19667 договоров долевого участия встроительстве (ДДУ), что на18% ниже, чем в2014-м, ав области— 93528, на17% меньше показателей предыдущего года. Пословам руководителя аналитического центра девелоперской компании ОПИН Дениса Бобкова, исходя изэтого уже можно сделать вывод, что количество новых проектов в2016 году будет ниже значений 2015-го. «Объем спроса в2015 году сократился, иуже вышедших проектов хватит наближайшие полтора-два года. Поэтому среди новых проектов будут востребованы наиболее интересные варианты. ВМоскве это концептуальные проекты, расположенные впривлекательных местах— нанабережных, вблизи центра города. ВПодмосковьеже останутся востребованными проекты массового комфорт-класса иразличные нишевые предложения вбизнес— ипремиум-классе»,— считает эксперт.
Вначале 2016 года нарынке новостроек было зафиксировано оживление— объем сделок резко вырос. Тоже самое происходило ив прошлом году. Однако причины, побудившие покупателей приобретать квартиры, были разными. Как отмечает коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов, впрошлом году это была общая ситуация нестабильности, которая резко обрушилась нанас вдекабре 2014-го.
Ав январе иособенно вфеврале текущего года рынок заметно подстегнула новость опрекращении программы государственного субсидирования ипотеки. Вероятнее всего, считает эксперт, это найдет отражение вструктуре сделок следующих месяцев— часть отложенного спроса реализовалась вянваре—феврале, иих «недоберут» весна— начало лета.
Ресурс снижения цен исчерпан
Вмосковском регионе всегменте комфорт/эконом по-прежнему прослеживается тенденция снижения средней цены наквартиры вновостройках. Однако это касается невсего рынка, аотдельных проектов. Помнению коммерческого директора компании Rose Group Натальи Саакянц, снижение цен отличает тех застройщиков, кто ощутил существенное падение продаж всвоих проектах, атакжетех, кто значительно иодномоментно поднял цены вдекабре 2014 года вследствие девальвации рубля.
Кроме того, отмечает Наталья Саакянц, падение спросаи, как следствие, цен наблюдается впроектах сявными недостатками: значительная удаленность отМКАД, плохая транспортная доступность, неизвестный застройщик, продажа без учета требований ФЗ-214, медленные темпы возведения домов, небольшой ассортимент. Случаи реального демпинга среди конкурентов, кпримеру 50–60тыс.руб. заквадратный метр, известны изаместителю генерального директора концерна «Крост» Марине Резвовой. Ивсеже эксперт считает, что такие случаи редкии, как правило, вызывают опасения уконечных потребителей.
Тенденция снижения цен связана истем, что новые проекты выходят нарынок нанулевой или очень низкой стадии строительства иих единственным весомым преимуществом становится низкая цена.
Еще одним фактором снижения цен являются скидки, которые ссередины 2015 года приобрели массовый характер. «Если ранее скидки предоставлялись преимущественно внатуральном выражении (отделка, машино-место или кладовка вподарок), ток концу года ситуация кардинально изменилась: большая часть девелоперов предоставляли скидки набюджет покупки вразмере от5 до20%»,— поясняет директор департамента консалтингаианалитики компании «Азбука жилья» Екатерина Артемова.
Помере увеличения строительной готовности объектов цены нановостройки, как правило, растут. Нов 2016 году застройщики повышают цены медленно иаккуратно. Аво многих проектах даже этого непроисходит.
Естественно, при снижении цены продажи прибыльность проекта для девелопера падает. Сейчас цены многих проектов близки ксебестоимости. Поэтому возможностей для дальнейшего ихснижения становится все меньше. Сточки зрения цен рынок новостроек практически достигдна.
Конкуренция науровне идей
Если говорить оперспективах спроса, тоэксперты видят два серьезных катализатора его оживления. Первый— снижение стоимости жилья. Причем неза счет демпинга или опасного уменьшения маржинальности, аза счет так называемой инвестиционной себестоимости. Внее входят затраты наподключение кинженерным сетям, строительство социальных объектов идорог, запредельные проценты покредитам, затраты насоблюдение никому уже ненужных нормативов типа инсоляции. «Здесь большой резерв для снижения себестоимости— науровне 20%, что может повлиять наснижение цены для покупателей иповысить доступность жилья. Это требует глубоких институциональных изменений ипонимания руководителями правительства реальных проблем отрасли, связанных синженерными подключениями, постоянными изменениями законодательства, отсутствием проектного финансирования»,— объясняет генеральный директор компании Urban Group Андрей Пучков.
Вторым катализатором спроса является работа над качеством продукта. «Наша отрасль серьезно отстала отпотребностей современного человека. Сегодня покупатели хотят жить всовременной, комфортной иразнообразной среде, тщательно спроектированной вчасти градостроительных, архитектурных исредовых решений. Поэтому застройщикам важно предложить потребителю возможность выбирать среди сотни вариантов»,— считает Андрей Пучков. Помнению Марины Резвовой, требования рынка кпроектам сегодня предполагают комплексное освоение территорий, строительство домов параллельно собъектами социальной инфраструктуры, реализацию принципа многофункциональности— комфортная среда, благоустройство, качественное общественное пространство для общения, занятия спортом иотдыха.
Одна изтенденций 2016 года— смена политики девелоперов: если напротяжении всего 2015-го велась так называемая ценовая борьба заклиента, тотеперь застройщики начинают конкурировать также науровне идей идополнительных фишек проекта. «Снижать стоимость дальше экономически неэффективно, так как маржинальность многих проектов уже находится науровне 15–20%. Очевидно, при прочих равных условиях покупатель остановит выбор нажилом комплексе случшей концепцией для комфортной жизни. Мыпришли кситуации, когда низкая стоимость недает wow-эффекта. Вусловиях падения платежеспособности поддерживать спрос нужно прежде всего качеством проекта»,— считает управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Еще одним способом привлечь покупателя является снижение бюджета покупки засчет проектирования квартир маленькой площади— 22–30кв.м. Благодаря этому сегодня в«старых» границах Москвы можно купить квартиру всего за3–4 млнруб.
Обманутых дольщиков небудет
В2016 год эксперты смотрят состорожностью. Поих мнению, втекущем году спрос будет наневысоком уровне. Конечно, всплески спроса возможны попричине резких колебаний курсов валют, стимулирования состороны государства идевелоперских компаний (в конкретных проектах). Объем предложения новостроек будет постепенно расти. Однако основным драйвером этого роста будет невыход новых проектов, аначало реализации дополнительных объемов вуже существующих.
«В 2016 году можно ожидать сокращения числа девелоперов, что связано сновыми правилами страхования ответственности застройщиков ирядом других нововведений»,— считает руководитель аналитического иконсалтингового центра компании Est-a-Tet Владимир Богданюк.
Однако остановки строек имассового появления новых «обманутых дольщиков» ждать нестоит. «Какбы нибыло плохо вотрасли ина рынке сплатежеспособным спросом, девелоперы небудут останавливать свои стройки. Сейчас убольшинства застройщиков проектное финансирование обеспечено крупными банками, укоторых есть собственный лимит минимальных средств навыдачу кредита. Например, если напроект выделено 10млрдруб., аотказаться оттакого объема финансирования вменьшую сторону девелопер неможет, тос очень высокой вероятностью проект будет успешно достроен даже вусловиях практически нулевого спроса состороны клиентов»,— считает управляющий партнер Rezidential Group Эмиль Захаряев.