Российский рынок недвижимости нуждается в кратном масштабировании цифровых решений — от отдельных домов до целых городов.
Цифровые технологии всфере недвижимости — одно изнаиболее консервативных вотношении технологий направлений вРоссии, считают специалисты. Доля новостроек, впроекты которых закладываются решения «умного дома», внашей стране, пословам руководителя направления «Цифровая недвижимость» МТС Артура Тузбекова, непревышает1,7%. Тогда как вСША, например, поданнымPwC, устройства ссоответствующими технологиями использует каждый четвертый потребитель.
Лишь около 5% российских управляющих компаний (УК) применяют цифровые решения всфере управления объектами иих эксплуатации. «Российский proptech (property technologies— цифровые технологии внедвижимости.— РБК+) — это доли процента относительно мирового уровня, где пообъему инвестиций лидируют США (более 60% отмировых инвестиций), затем следуют Китай иЕвросоюз»,— констатирует Артур Тузбеков.
IoT впомощь
Сейчас вопрос внедрения цифровых технологий особенно актуален для управляющих компаний, говорят опрошенные РБК+ эксперты. Втом числе из-за ситуации, связанной сраспространением нового коронавируса. Вчастности, как рассказал Денис Троценко, генеральный директор группы компаний «Юнисервис» (обслуживает более 3млнкв. мжилой недвижимости бизнес-класса), завремя режима самоизоляции собираемость платежей закоммунальные услуги ухудшилась: вовремя оплачивают услуги лишь 60–70% жителей: «Платежная дисциплина очень серьезно пострадала. Это связано стем, что винформационном поле появляется много противоречивых сигналов оботмене штрафов ипеней занесвоевременную оплату. Многие потребители восприняли это как разрешение неплатить».
При этом существуют технологии, позволяющие полностью автоматизировать процесс, объясняет Денис Троценко: «В частности, вжилом доме Balchug Viewpoint реализована система автоматической передачи данных сприборов учета четырех видов коммунальных ресурсов воблачную платформуМТС. Оттуда информация поступает внаш биллинг, где формируется счет, который вдальнейшем поступает клиенту вмобильное приложение для оплаты».Это, как говорят вкомпании, полностью «бесшовный» процесс, без вмешательства человеческого фактора, который вразы сокращает время посравнению страдиционным способом обработки показаний счетчиков. «Кроме того, автоматический контроль непозволяет вмешиваться вработу счетчиков, «скручивать» их— любая аномалия будет сразу видна. Это позволяет значительно сократить число споров склиентами, так как отсутствуют ошибки «ручного ввода»,— рассказывает Троценко.
В МТС отмечают, что вмарте—апреле 2020 года значительно вырос спрос нарешения дляУК, впервую очередь напрограмму VDome, которая объединяет CRM-систему дляУК, мобильное приложение для жителей имобильное приложение для мастеров. «Она дает возможность эффективно работать сжителями дома впериод карантина, дачного сезона, отпусков, атакже повысить эффективность работы благодаря автоматизированной системе сбора показаний счетчиков, удобной механике работы смастерами изаявками, возможности проводить голосования вонлайн-формате ипродвигать собственные платные услуги»,— рассказал эксперт. Вкомпании ожидают, что рост продолжится ипосле окончания режима самоизоляции, поскольку соответствующие решения обеспечивают достаточно быструю экономическую отдачу: всреднем на50% повышается собираемость оплаты заЖКУ, поскольку удается контролировать недобросовестных плательщиков иизбегать споров сжителями.
ВPwC, как следует изматериалов исследований компании, сегодня рассматривают систему «умный дом» как третий уровень эволюции развития BIM-технологий (Building Information Modeling), когда винформационную модель закладывается нетолько этап проектирования, нои весь срок службы здания. «Изначально формируется единая 3-D-среда, содержащая всю информацию обобъекте, ккоторой имеют доступ все участники проекта напротяжении всего его жизненного цикла»,— говорится вматериалах международной консалтинговой компании.
Как говорят вкомпании Autodesk, впроектную BIM-модель сразу закладывается возможность связи cкомплексом необходимых датчиков исенсоров, которые могут замечать образование дефектов, предупреждать овозникновении предаварийных ситуаций всистемах коммуникаций, измерять давление, температуру, экологические параметры, интенсивность нагрузок, активность людских потоков. «С помощью датчиков осуществляется мониторинг объекта врежиме реального времени, контроль заего техническим состоянием. Ивсе это отображается нацифровом двойнике объекта»,— отмечает технический директор Autodesk вРоссии иСНГ Петр Манин.
Для дома, для семьи
Спрос нарешения smart-недвижимости напотребительском уровне внашей стране тоже постепенно растет. «Примерно половина покупателей жилья, понашим данным, потенциально заинтересованы всистемах «умного дома» иготовы платить больше затехнологии, которые обеспечивают безопасность икомфорт»,— говорит Артур Тузбеков. Последние три месяца обострили этот интерес: вырос запрос натехнологии, позволяющие осуществлять бесконтактный доступ впомещения, контролировать микроклиматили, кпримеру, измерять температуру телатех, кто входит вздание.
О запросе наsmart-решения состороны потребителей рассказали иучастники рынка недвижимости, объясняя это вчисле прочего экономическими причинами. Попрогнозам экспертовPwC, общий экономический эффект отвнедрения устройств «умных домов» впотребительском секторе запериод до2025 года составит порядка 387 млрдруб. «В целом запоследние десять лет стоимость компонентов «умного дома» радикально сократилась, поэтому сейчас отдельные элементы этой технологии внедряются вразных сегментах жилья. Хотя преимущественно пока вновостройках бизнес-класса», — рассказывает коммерческий директор группы «Родина» (девелопер Russian Design District) Ксения Юрьева.
Наиболее распространенное решение— «умные» счетчики, которые при установке вквартире, пооценкамМТС, позволяют всреднем вдва раза снизить личные счета запотребление воды иэлектричества. Еще на10% снижается плата заобщедомовые нужды, если счетчики идатчики протечек установлены вмногоквартирном доме.
«Умный дом» также включает целый комплекс сервисов иприложений, основанных наинтернете вещей (IoT): возможность сосвоего мобильного гаджета дистанционно управлять бытовыми приборами, регулировать температуру ивлажность, включать подогрев полов ивыбирать фильм вдомашнем кинотеатре.МТС, например, сейчас водном изЖК делает систему, при которой вообще ненужно практически ничего трогать руками, рассказывает Артур Тузбеков: «При въезде напарковку камеры считывают номер машины, пешком натерриторию входят только зарегистрированные жители, лифт сам везет нанужный этаж. Возможно добавление опции контроля состояния здоровья курьеров. Вперспективе пандемия может сделать такие технологии более востребованными вовсех сегментах».
В комплексе все системы «умного дома» реализованы пока лишь вединичных элитных проектах, уточняет управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. Наиболее полно, поее словам, концепция «умный дом» применена втаких проектах, как Barkli Gallery, «Рахманинов», некоторых ЖКдевелопера Coldy. Кпримеру, вBarkli Gallery вединую систему цифрового управления интегрированы установка фильтрации воды, многоступенчатая система очистки иувлажнения воздуха, вакуумная система мусороудаления сохлаждением, IP-домофония, система управления иконтроля доступа, видеонаблюдение ипр.
Масштабные решения
Системно развитие технологий «умной» недвижимости может проходить врамках концепции Smart City. Соответствующие программы сегодня есть как нафедеральном уровне (проект цифровизации городского хозяйства «Умный город» врамках нацпроекта «Жилье игородская среда» инациональной программы «Цифровая экономика»), так ина региональных, например проекты «Москва 2030», «Смарт Сити Казань».
По этим программам, вчастности, многие новые здания сегодня оснащаются «умными» счетчиками электроэнергии. Вобязательном порядке новые интеллектуальные приборы будут устанавливать вмногоквартирных домах, вводимых вэксплуатацию после 1января 2021 года. К2023 году, согласно федеральному проекту «Умный город», smart-энергосчетчики должны быть установлены вовсех жилых домах страны.
Артур Тузбеков считает, что ситуация сCOVID-19 повысит требования куровню цифрового оснащения офисов, магазинов, ресторанов. Компании будут уделять большее внимание санитарным нормам ипостепенно менять подход корганизации рабочего пространства: офисы будут становиться более гибким форматом, ближе кмодели коворкинга. «Общественные помещения начнут оснащать датчиками для контроля микроклимата, навходах вковоркинги иофисы появятся устройства для бесконтактного измерения температуры. Сейчас мыразрабатываем итестируем решения для цифрового офиса инадеемся скоро предложить его клиентам»,— отмечает Артур Тузбеков.
По прогнозам аналитиковМТС, темпы роста рынка proptech вперспективе нескольких ближайших лет будут сравнимы стемпами роста розничной торговли устройствами для «умного дома»— порядка 20–30% вгод.
Автор:
Дмитрий Бжезинский.