Борьба за покупателей квартир обостряется. Девелоперы, выводя на рынок один проект за другим, конкурируют между собой скидками и рассрочками, продавцам на вторичном рынке зачастую остается снимать объекты с продажи.
Девелоперский конвейер
Потенциальных покупателей новостроек впоследний год если что-то имогло расстраивать, торазве что необходимость выбирать изогромного числа предложений. Застройщики открывали продажи все вновых иновых проектах, предлагали квартиры сотделкой, объявляли обакциях. Инфраструктура жилых иапарт-комплексов становилась все богаче, архитектура— привлекательнее, планировки— удобнее ифункциональнее, аминимальная цена настарте продаж выглядела уже почти смешной. Шуткали, всего три года назад за3 млнруб. можно было приобрести однушку далеко заМКАД, ав 2016 году— квартиру вкачественном проекте встарых границах столицы.
Поданным компании «Бест-Новострой», нарынок Москвы в2016 году вышло 57жилых комплексов и20 комплексов сапартаментами. Вянваре—феврале 2017 года ввод новых проектов замедлился. «Это связано сновыми жесткими требованиями ФЗ-214 коформлению документов, которые оказалось сложно выполнить как застройщикам, так ивластям»,— объясняет ведущий аналитик компании ЦИАН Александр Пыпин. Поего словам, вянваре 2017-го стартовали продажи объектов, которые были оформлены до1 января, апланировавшиеся квыводу вфеврале проекты «завязли вбумагах»и, скорее всего, выйдут нарынок неранней весной.
Несмотря наэто, пословам генерального директора компании «Миэль-Новостройки» Натальи Шаталиной, встарых границах Москвы запервый квартал 2017 года объем предложения вырос на5,7%— с2,4 млн до2,54 млнкв.м. Казалосьбы, рост числа проектов должен свидетельствовать остабилизации рынка, однако у«девелоперского конвейера» совсем другая логика.
«К сожалению, изэтой активности застройщиков мыне можем сделать вывод овосстановлении рынка. Выход такого количества проектов вомногом связан сособенностями законодательства.Так, удевелоперов земля находится варенде наопределенный срок, поэтому они либо вынуждены еезастроить, либо уних ееотберут. Иарендная плата рассчитывается откадастровой стоимости, которая может меняться каждыйгод. При этом органы власти субъектов РФмогут увеличивать коэффициенты налоговых ставок, аоспаривать кадастровую стоимость достаточно сложно идолго. Поэтому девелоперу надо быстрее застроить участок, пока хоть какая-то перспектива понятна иэкономически предсказуема»,— отмечает директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын.
Останавливаться «конвейер» несобирается. Например, компания «Лидер Инвест» внынешнем году планирует запустить еще несколько проектов: более двух десятков домов всегментах откомфорта допремиума вдевяти округах Старой Москвы, втом числе развивать иновый для себя формат комплексного освоения территорий (на улице Лобачевского,120, ив Нагатино). Аналогичные заявления делают многие крупные застройщики.
«Высокая девелоперская активность сохранится ив 2017–2018 годах. Объем уже заявленных проектов колоссальный. Вбизнес-сегменте уже объявлено оразработке более 60только крупных проектов общей площадью свыше 12млнкв.м. Вэлитном сегменте— более 65проектов общей площадью свыше 1млнкв. м»,— предупреждает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров компании Kalinka Group.
Подход девелоперов кценообразованию остается прежним. Пословам Натальи Шаталиной, внаиболее ликвидных проектах массовой застройки, где наблюдается высокий спрос наквартиры, застройщики быстрыми темпами повышают цены помере увеличения строительной готовности проекта. «Темпы роста цен втаких проектах составляют 30–35% завесь срок строительства. Вцелом поМоскве этот показатель держится вдиапазоне 22–25%. Высокие темпы роста цен вряде проектов частично объясняются демпинговыми ценами настарте, которые направлены напривлечение внимания покупателей. Зачастую цены втаких проектах обновляли ценовые минимумы полокации»,— отмечает Шаталина.
Вусловиях высокой конкуренции девелоперы стараются разными способами повысить привлекательность своих проектов. Один изних— продажа квартир сотделкой. Эта тенденция ярко проявляется натерритории Новой Москвы, где конкуренция особенно сильна.Так, поданным компании «Метриум Групп», задва года (с декабря 2014-го подекабрь 2016 года) число лотов сотделкой отзастройщика впроектах наприсоединенных территориях увеличилось на50,6%, с1368 до2060. При этом есть итакие проекты, вкоторых квартиры продаются только сотделкой (к примеру, район Новые Ватутинки).
Вструктуре спроса продолжается переориентация покупателей наМоскву. «За последний год разница встоимости квадратного метра вМоскве иПодмосковье сократилась. Поэтой причине многие покупатели стали делать выбор впользу столичной недвижимости, зачастую соглашаясь наменее просторную жилплощадь. Ате, кто изначально ориентировался напокупку московской квартиры, сегодня выбирают более просторное ифункциональное жилье либо рассматривают более высокий класс проекта»,— рассказывает генеральный директор Tekta Group Роман Сычев.
Низкие ставки без господдержки
Одним иззначимых событий зимы стало завершение программы господдержки ипотеки. Застройщики ждали этого сопаской: спрос мог резко упасть. Поэтому вянваре ифеврале 2017 года девелоперы неповышали цены,а, наоборот, много раз продлевали новогодние акции искидки. Средний размер дисконта вмассовом сегменте достиг7,7%, максимальный— 16%. Прямого повышенияцен, наблюдавшегося вконце лета иосенью 2016 года, практически невстречалось.
Однако вопреки ожиданиям отмена господдержки ипотеки влияния нарынок практически неоказала. Эксперты зафиксировали вначале года незначительный спад интереса кипотечным продуктам, затем банки изастройщики начали предлагать достойную альтернативу.Так, вконце февраля Сбербанк понизил базовую ипотечную ставку на1,1 процентного пункта; таким образом, кредит напокупку новостройки можно взять под10,9% годовых, навторичное жилье— под10,75–12,25% годовых.
«В конце февраля покупатели оптимистично отреагировали нанеожиданную новость оснижении ипотечных ставок Сбербанком, ив этот момент активность возросла вполтора раза. Предложение обещает быть выгоднее, чем закончившаяся ипотека сгосподдержкой. Соответственно, ВТБ24, Банк Москвы идругие ключевые банки стали пересматривать свои ставки доконкурентоспособного уровня»,— говорит Дмитрий Земсков, коммерческий директор компании «Главстрой Девелопмент».
Кроме того, втекущем году московские застройщики все больше надежд возлагают набеспроцентную рассрочку. Пословам Натальи Шаталиной, вряде проектов беспроцентная рассрочка предлагается уже надовольно длительный срок, например доконца 2018 года. Ктомуже если ранее беспроцентная рассрочка предлагалась при первом взносе от50%, тосейчас встречаются предложения иот 25–30%. При этом вМосковской области девелоперы больше рассчитывают насовместные программы сбанками, позволяющие снизить процентную ставку напервые два-три года кредита.
Два года додна
Навторичном рынке царит уныние. Кратковременный ажиотаж вызвала новость опродлении программы сноса пятиэтажек. Внекоторых компаниях количество звонков впервой половине февраля выросло на25% занеделю, ив большинстве своем это были обращения отвладельцев жилья вхрущевках ипотенциальных покупателей. Однако эта волна оживления оказалась кратковременной ине привела кувеличению количества заключенных сделок.
Покупательская активность навторичном рынке по-прежнему снижается, хотя уже нестоль заметно, как это было в2015 году. «В феврале—марте 2017 года Росреестр зарегистрировал навторичном рынке Москвы 18699 сделок, тогда как ваналогичный период 2016 года ихбыло 22187, в2015-м— 23626, ав 2014-м— 29987. Тем неменее сокращение спроса замедляется. Вфеврале—марте 2017 года падение относительно аналогичного периода 2014 года составило37,6%, 2015-го—20,9%, 2016-го—15,7%. Иными словами, падение спроса нарынке продолжается, нопри более стабильной динамике»,— отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп».
Пословам директора департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергея Шломы, 90% квартир, экспонируемых вданный момент навторичном рынке, выставлены напродажу позавышенным ценам— порой на30–50%. «В реально заключенных сделках цена квартир сильно отличается отцен предложения, указываемых воткрытых источниках.Так, впрошлом месяце 84% сделок навторичном рынке жилья Москвы прошло сдисконтом, асредний размер скидки составил9,2%»,— утверждает эксперт. Вфеврале 2016 года доля объектов, реализованных сдисконтом, была ниже исоставляла 81%.
Цены предложения продолжают падать. Поданным «Инком-Недвижимости», цена предложения квадратного метра встарых границах Москвы вданный момент составляет 182 228руб. При этом ваналогичный период прошлого года данный показатель был на1,7% выше— 185 463руб. «Таким образом, навторичном рынке жилья продолжается постепенное «сползание»цен, при этом доценовогодна, понашим прогнозам, мыдоберемся примерно через два года»,— предполагает Сергей Шлома.