15 декабря Банк России снизил ключевую ставку на 0,5 процентных пункта, до 7,75% годовых. Рынок ждет дальнейшего снижения ипотечных ставок.
Запять лет ставки могут снизиться до6% годовых
Банковские ставки поипотеке сегодня всреднем составляют9,95% годовых. Следующее заседание Банка России, накотором возможно очередное снижение ключевой ставки, запланировано на9 февраля, однако, отмечают вАИЖК, основные игроки ипотечного рынка уже сейчас будут корректировать ценовые параметры своих продуктов сучетом ожиданий дальнейшего снижения ключевой ставки. На сколько ипотечная ставка может уменьшиться вближайшее время, прогнозов пока никто неделает. Втоже время долгосрочную перспективу озвучил министр строительства иЖКХ Михаил Мень, заявивший, что втечение пяти лет ипотечные ставки вРоссии могут снизиться до6% годовых.
Снижение ставки, всоответствии споручением президентаРФ, считают вМинстрое иАИЖК, повысит уровень доступности ипотеки для населения снынешних 35% семей до50% в2025 году. Если в2017 году, попредварительным итогам, вРоссии выдано около 1млн ипотечных кредитов наобщую сумму почти 2трлнруб., тов 2018 году около1,5 млн семей могут взять ипотечные кредиты. Обэтом гендиректор АИЖК Александр Плутник сообщил назаседании совета при президенте РФпо стратегическому развитию иприоритетным проектам. Прогноз АИЖК говорит отом, что объем ипотечного кредитования кконцу 2020 года удвоится идостигнет 10трлнруб. Это означает, что ежегодный рост показателя втечение ближайших трех лет составит более 20%.
Прогнозы банкиров, основанные настабильном снижении ключевой ставки, звучат неменее оптимистично. «Возможно некоторое снижение ключевой ставки впервом полугодии 2018 года врамках перспективы перехода кнейтральной кредитно-денежной политике, вследствие чего иставка поипотеке будет двигаться всторону снижения, что будет являться дополнительным фактором роста потенциального объема выдач нафоне стабилизации экономических условий вцелом»,— считает директор финансового департамента Московского кредитного банка Елена Швед.
При этом, поданным руководителя группы аналитики рынка банка «ДельтаКредит» Назара Аржанникова, сегмент вторичного жилья по-прежнему преобладает над первичным всоотношении примерно 65/35. Носитуация поРФ отличается:так, врегионах свысокой строительной активностью (Московская область, Краснодар, Уфа) доля первички может превышать средние значения порынку.
Генеральный директор Tekta Group Роман Сычев считает, что увеличению спроса состороны ипотечных клиентов первичного рынка, помимо снижения ставок, будет способствовать иеще один фактор— в2018 году власти начнут субсидировать ипотеку для многодетных семей. ВМинстрое поясняют, что для семей сдвумя детьми ставка будет субсидирована до6% сроком натри года, адля семей стремя детьми— напятьлет. Взять ипотеку натаких условиях готовы примерно 620тыс. российских семей, подчеркивают введомстве. Всовокупности эти факторы приведут кувеличению спроса идоли ипотечных клиентов вструктуре продаж.
Волна рефинансирования
Отмечают эксперты исформировавшийся впоследнее время тренд наперекредитование. Руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем вПетербург» Николай Лавров отмечает, что последний квартал 2017 года ознаменовался волнообразным ростом заявок нарефинансирование ранее выданных ипотечных кредитов сцелью снижения процентной ставки. «Этим активно пользуются люди, взявшие кредиты в2015–2016 годах под12,5% иболее, снижая процентную ставку покредиту сейчас до9,5%, иежемесячный платеж— примерно на10–15%. Банки тоже активно пользуются инструментом рефинансирования для увеличения своего кредитного портфеля надежных закладных неза счет привлечения новых заемщиков, аза счет других банков, рефинансируя усебя кредиты ихзаемщиков, которые уже показали стабильную платежеспособность»,— говорит эксперт.
Как поясняет Николай Лавров, механизм рефинансирования напрямую связан сключевой ставкойЦБ. Банки выдают кредиты поставке на2–3% выше ключевой, иесли ключевая ставка понижается, топрибыль банка вырастает. «Банк может пересмотреть ставку повыданному кредиту для частного лица, носам онэтого неделает ине информирует отакой возможности. Зато банкам, обладающим малым ресурсом нарекламу, гораздо интереснее выдать кредит хорошему заемщику другого банка под новый процент, тоесть рефинансироватьего, чем искать нового»,— поясняет эксперт.
Расходы порефинансированию Николай Лавров рассчитывает следующим образом: 3500руб. наоценку квартиры; около 10тыс.руб. настраховку; комиссия профессиональных брокеров, которые могут подобрать лучшее предложение поновой кредитной ставке, составит около 30тыс.руб. Выгода отудачного рефинансирования кредита, например, для суммы задолженности2,8 млнруб., взятой под11,35%, сежемесячным платежом 31900руб., при рефинансировании под9,25%, составляет 4900руб. вмесяц, так как платеж уменьшается до27 000руб. Годовая выгода составляет58,8тыс.руб., тоесть все расходы наоперацию окупаются менее чем загод. «Каждый может рассчитать свою выгоду, умножив разницу впроцентных ставках взятого ивозможного кредита наостаток задолженности»,— говорит эксперт.
«Уже в2018 году доля кредитов нарефинансирование может превысить 20% отвсего объема выданной ипотеки— это около 800–900 млрдруб.»,— говорит советник председателя правления, директор Азиатско-Тихоокеанского банка порозничному бизнесу Александр Парамонов. «Если говорить оставке, тов случае ееснижения доуровня 7% годовых или даже преодоления этой границы спрос наипотеку будет значительно выше, чем сегодня»,— продолжает эксперт.
Вцифрах это выражается следующим образом. Пословам коммерческого директора RDI Илоны Карягиной, снижение ставки наодин процентный пункт приводит на10–15% больше покупателей вотдел продаж компании. Например, наибольшее количество покупок квартир вЖК RDI спривлечением ипотеки пришлось наапрель (78%), июль (75%) иноябрь (71,2%), ав среднем загод этот показатель составил 68%.
Вцелом рост рынка ипотеки имеет иобратную сторону— потенциальное увеличение числа дефолтных заемщиков иобразование «ипотечного пузыря». Пока ситуация выглядит неплохо: поданным АИЖК, доля просроченной ипотечной задолженности свыше 90дней на1 августа 2017 года составила2,52%, что ниже, чем годом ранее, когда доля «дефолтных» кредитов составляла3,07% портфеля.
Новсеже, отмечает управляющий директор брокерского департамента «Миэль— Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов, вусловиях снижения цен нанедвижимость ине слишком радужной общей экономической ситуации банки понимают, что часть заемщиков несможет выплачивать ипотеку покредиту.
Наиболее опасными являются кредиты снизким первоначальным взносом, напоминают вАИЖК. «В основном это отдельные совместные программы банков изастройщиков»,— говорят вагентстве. Поданным Банка России, доля кредитов спервоначальным взносом менее 20% растет: если вчетвертом квартале 2016 года наних приходилось6,8% всех выданных ипотечных ссуд, тов третьем квартале 2017-го—29,4%.
Чтобы попытаться избежать рисков, ЦБвводит новые требования кипотеке снизким первоначальным взносом. С1 января для кредитов, которые выдаются спервоначальным взносом менее 20%, устанавливаются повышенные коэффициенты риска. Итогом станет либо увеличение суммы первоначального взноса, либо увеличение процентных ставок потаким кредитам.
«С учетом того, что ЦБтвердо контролирует банковскую сферу инамерен провести политику ужесточения требований куровню первоначального взноса, мыможем ожидать, что данные меры улучшат качество ипотечного портфеля»,— говорити.о. руководителя департамента ипотеки компании «НДВ-Недвижимость» Ирина Ячменева.