Снижение спроса и падение цен на жилье — общий тренд для большинства регионов России. На этом фоне резко выделяется несколько городов, которые сохранили положительную динамику рынка недвижимости, несмотря на кризис.
Фото: Lori
Денег наквартиры унаселения нет
Рынок недвижимости врегионах находится вугнетенном состоянии. Главная причина— внизком спросе. Доходы населения снижаются сноября 2014 года. Растет число бедных: поданным Росстата, в2015 году численность населения РФс доходами ниже прожиточного минимума выросла с16 млн до19 млн человек, или до13% всех жителей страны.
Соответственно, денег напокупку жилья унаселения стало меньше. Спрос нанедвижимость падает, вслед заним снижаются ицены. Эксперты федерального портала «Мир квартир» проанализировали ситуацию в60 российских городах иобнаружили, что за2015 год цена квадратного метра навторичном рынке выросла лишь в16 городах, ав 44наблюдалось снижение.
Самое впечатляющее падение цен наквартиры происходит врегионах, где идо кризиса покупательная способность была довольно низкой. Наибольшее падение цен произошло вКемерово (-10%), Нижнем Тагиле (-9,9%), Оренбурге (-9,2%), Сургуте (-8,7%) иЧелябинске (-8,7%).
Один изпримеров регионов сочень низким спросом нанедвижимость— Республика Тыва. Поданным агентства Century21, реальные среднедушевые доходы вТыве в2015 году составляли 13300руб. вмесяц, что критически близко куровню прожиточного минимума (9400руб. наконец 2015 года). Доля семей, которые могут позволить себе покупку квартиры поипотеке вТыве, составляет менее 10%, количество ипотечных сделок— одно изсамых низких постране. За2015 год стоимость квадратного метра жилья снизилась вреспублике с47,5тыс. до47,1тыс.руб. при очень низких оборотах рынка.
«Ситуация навторичном рынке вгородах России сложная. Если первичка впрошлом году была поддержана программой льготной ипотеки, торынок жилья отсобственников такой помощи неполучил. Цены начали заметно падать вбольшинстве городов,ав следующем году этот процесс пойдет еще быстрее. Скорее всего, вторичка вближайшие месяцы подешевеет повсей России»,— прогнозирует генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко. В2016 году эксперты прогнозируют снижение цен вдиапазоне от5 до15% взависимости отрегиона.
Лидеры роста
Наэтом фоне очень интересно посмотреть нагорода ирегионы, где наблюдался ростцен. Поданным портала «Домофонд», здесь втройку лидеров входят Крым (+22,3%), Сахалинская область (+15,1%) иДагестан (+10,9%). Поданным «Мира квартир», кфлагманам также можно отнести Краснодар (+9,9%) иСочи (+7,1%).
Вкаждом изрегионов есть свои причины для роста цен наквартиры. Например, рост цен встолице Дагестана Махачкале связан сочень любопытным феноменом. Уже сейчас это крупнейший город российского Северного Кавказа снаселением около 700тыс. человек. Если считать спригородами, тоздесь проживают около миллиона человек. При этом население быстро растет: за15 лет оно почти удвоилось. Такими темпами нерастет ниодин другой город России. Следствием притока населения являются очень высокие темпы строительства. Ноблагодаря большому миграционному потоку вгород спрос нажилье все равно остается высоким. Соответственно, цены нажилье растут— поданным портала «Домофонд», за2015 год махачкалинский квадратный метр прибавил вцене4,4%.
Существенный рост цен нажилье вКраснодаре связан сособенностями экономики региона. Экономику Краснодарского края вомногом определяет агропромышленный комплекс. Начиная ссередины 2014 года этот сектор получил врегионе мощный толчок кразвитию всвязи сэмбарго наввоз продуктов вРФ изЕвропы иТурции. Давление импорта уменьшилось, спрос наотечественную продукцию вырос, начался процесс импортозамещения. Плюс кэтому сказался ифактор Олимпиады: жители региона смогли неплохо заработать наИграх. Денежные доходы населения края в2015 году выросли на10,3%. Следом выросли ицены нанедвижимость.
Особенности развития экономики обеспечили рост цен нанедвижимость ив Сахалинской области. Попоказателю валового регионального продукта (ВРП) надушу населения регион стабильно находится втройке лидеров. Драйвером развития экономики является нефтегазовый сектор. Вчастности, в2014 году более 60% вструктуре ВРП обеспечивала добыча полезных ископаемых. Значительные поступления врегиональный бюджет область получает отреализации нефтегазовых проектов спривлечением прямых иностранных инвестиций— «Сахалин-1» и«Сахалин-2».
Так, бюджет Сахалинской области на2016 год сформирован спрофицитом всумме свыше 70млрдруб. Среднедушевые денежные доходы населения области в2015 году достигли49,2тыс.руб. вмесяц, тоесть выросли загод на10,3%. Соответственно, рост цен нанедвижимость врегионе вполне закономерен.
УЧерного моря
Рост спроса нанедвижимость вСочи иКрыму объясняется несколькими причинами. Во-первых, часть потенциальных покупателей курортной недвижимости переориентировалась сзарубежных рынков нароссийское побережье Черного моря. Из-за роста курса евро недвижимость вИспании, Греции иЧерногории стала недоступной. Поэтому Сочи иКрым рассматриваются как альтернатива зарубежным курортам. Кроме того, туда потянулись невыездные граждане России (связанные снациональной безопасностью), количество которых существенно возросло в2014 году. Эти факторы подогрели рынок, ицены пошли вверх.
ВСочи рост цен был связан также свыходом нарынок квартир более высокого класса, чем раньше, считает Павел Луценко. «К томуже волимпийской столице было построено большое количество современной комфортабельной недвижимости, модернизированы спортивная итуристическая инфраструктуры, повышен уровень сервиса»,— объясняет эксперт.
Цены нанедвижимость вСочи весь 2015 год уверенно росли ипродолжают расти внастоящее время. При этом спрос наэлитку также высок, как ина недвижимость экономкласса. Самые дорогие квартиры сосредоточены вХостинском районе. Здесь средняя стоимость квадратного метра составляет около 116тыс.руб. Цены вапарт-комплексах при этом значительно выше средней отметки. Например, квадратный метр вЖК «Миллениум тауэр» стоит 160–224тыс.руб. ВИмеретинской долине, где был построен олимпийский кластер, средняя цена квадратного метра составляет 150тыс.руб. Попрогнозам агентства Century21, уже клету текущего года спрос нанедвижимость вСочи может удвоиться.