Сложные условия, в которых весной из-за пандемии коронавируса оказался рынок столичных новостроек, уже к лету обернулись высокой покупательской активностью и ростом стоимости квадратного метра.
События нынешнего года еще долго будут анализироваться специалистами, ноуже сейчас очевидно, что строительная отрасль сумела его пройти без критических последствий.
Назло рекордам
Ввод вэксплуатацию жилья вцелом постране на1 октября 2020 года лишь на2,6% отстает отаналогичного прошлогоднего показателя ина8,3% превышает цифру 2018 года, сообщил воктябре вице-премьер правительства РФМарат Хуснуллин. Иэто притом, что из-за эпидемиологической ситуации стройки вМосковском регионе, дающем более 15% нового жилья отобщероссийского объема ежегодно, два месяца фактически простаивали.
Вовтором квартале 2020 года вреализацию активно выходили новые проекты, говорит директор департамента проектного консалтинга компании Est-a-Tet Роман Родионцев: «Такая высокая активность была связана стем, что ряд девелоперов перенесли старты продаж проектов из-за периода самоизоляции».
Интересной была динамика спроса нажилую недвижимость встолице (см. график). После введения вМоскве ограничительных мер всвязи спандемией коронавируса количество сделок резко сократилось. «Онлайн-процессы при покупке квартиры были несильно развиты, ине все клиенты были готовы ктакому формату,— напоминает управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая.— Из-за нестабильной экономической ситуации многие разумно отложили приобретение недвижимости».
Витоге вапреле имае количество сделок снизилось. Кпримеру, вмассовом сегменте этот показатель упал на50% относительно прошлого года, подсчитали в«Метриуме».
После завершения режима самоизоляции начал реализовываться отложенный спрос, который стимулировался программой субсидирования ипотечных ставок напервичное жилье. Как отмечают вEst-a-Tet, втретьем квартале наблюдалась обратная картина: сравнительно небольшое пополнение рынка новым предложением ивысокая активность покупателей. Сконца второго квартала действительно сильно увеличился спрос, констатирует Роман Родионцев, который объясняет тренд целым рядом факторов: «Среди них— рост валютных курсов, опасения, что доступная ипотека скоро закончится, массовое изъятие гражданами банковских депозитови, конечноже, продолжающийся рост цен нанедвижимость— как первичную, так ивторичную». Только затретий квартал среднерыночная стоимость жилья выросла на3%, при этом годовая динамика составила9,5%, добавляет эксперт.
Кперечню потребительских опасений, влияющих наактивизацию спроса, смело можно добавить удорожание себестоимости строительства, связанное снестабильностью рублевого курса, добавляет директор помаркетингу ипродажам компании Lexion Development Алексей Лухтан. Сыграла роль ипрограмма льготного ипотечного кредитования, которая стартовала вконце апреля сограничением времени работы до1 ноября. Сейчас программу продлили домарта 2021 года.
Витоге кконцу лета спрос превзошел показатели 2019 года. Вавгусте вмассовом сегменте Москвы было заключено на6% сделок больше, чем впрошлом году, всентябре— на58%, говорит Мария Литинецкая.
Большинство сделок заключались спривлечением заемных средств. «Доля ипотечных сделок вМоскве поитогам сентября составила около 60%, попроектам Московской области достигает 70–74%»,— подчеркивает директор попродукту компании «Сити-XXI век» Мария Могилевцева-Головина.
Рост спроса вместе сростом цен привел ктому, что стали появляться опасения относительно перегрева рынка, отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
При этом статистические показатели сянваря посентябрь нивелируют подобные страхи, продолжает эксперт: например, всегменте «бизнес» средняя цена квадратного метра выросла на13,5%, вкомфорт-классе— на5,5%. «Это свидетельствует отом, что недвижимость продолжает оставаться хорошим инструментом, втом числе для сохранения сбережений. Вотличие отдепозитов, которые влучшем случае предлагают ставку 4–5% годовых»,— подчеркивает Ирина Доброхотова.
Смена ориентиров
Снижение ставок поипотеке изменило изапросы потребителей. «Деньги, которые люди получают, «выгадывают» дополнительно, идут нестолько нарост числа сделок, сколько наувеличение цены сделки. Всвязи сэтим изменяется икласс жилья, иплощадь всторону повышения»,— объясняет гендиректор ГК«Омакульма» (Omakulma) Виолетта Басина.
Тренд подтверждают сами застройщики. Спрос натрехкомнатные квартиры вэтом году увеличился вдвое, ихдоля составила 13% отсуммарного объема всех сделок, говорит коммерческий директор компании «Главстрой-Регионы» Алексей Артошин. Поего словам, надолю двухкомнатных квартир пришлось 32% сделок, спрос настудии иоднокомнатные упал с65 до55%. «Популярность многокомнатных квартир объясняется низкой процентной ставкой попрограмме льготной ипотеки»,— добавляет эксперт.
«Поскольку ставка поипотечному кредиту ниже, ежемесячный платеж позволяет увеличить заем. Даи как показала практика самоизоляции, вквартирах больших площадей жить комфортнее»,— уточняет заместитель директора попродажам ГК«Гранель» Сергей Нюхалов. При этом, поего данным, сегмент небольших квартир впроектах компании также показал рост: «Мы заметили повышение спроса нажилье небольшого метража— настудии площадью до25кв. ми апартаменты до30кв. м». Поего мнению, тенденция связана стем, что многие приобретатели нового жилья сегодня неуверены вполучении стабильных доходов вбудущем. Другие покупатели пришли изтех, кто еще недавно снимал квартиры, ав пандемию решил обзавестись собственной жилплощадью.
Согласно статистике продаж ЖК«Румянцево-Парк» завторой итретий кварталы, наибольшим спросом также пользовались просторные двухкомнатные итрехкомнатные квартиры. «Те покупатели, кто приобрел жилье польготной ипотечной ставке6,5% годовых, сделали выбор впользу квартир большей площади, чем планировали изначально, достарта программы»,— констатирует Алексей Лухтан.
После завершения режима самоизоляции многие люди сформировали для себя иновые требования корганизации личного жилого пространства, рассказывает Мария Могилевцева-Головина.
Так, среди покупателей одно-идвухкомнатных квартир спрос перераспределился впользу жилья европейского формата, предполагающего объединенные кухню игостиную. Значительное число приобретателей недвижимости также теперь интересуются, приспособленоли новое жилье для организации полноценного рабочего места, ато инескольких, добавляет эксперт.
Пандемия также существенно увеличила спрос назагородную жилую недвижимость игородские комплексы сее элементами (см. материал Лекарство от стагнации).
Автор:
Оксана Самборская.