За последний год рынок новостроек московского региона пережил существенные перемены. В регион вернулось центростремительное развитие ― и предложение, и спрос из подмосковной ссылки возвратились внутрь МКАД. Спрос стимулируют доступные цены и страх остаться без ипотеки, а вот прогнозируемый рос цен ― скорее попытка выдать желаемое за действительное.
Фото: Алексей Филиппов/ ИТАР ТАСС
Запоследние полтора-два года впределах МКАД нарынок вышло достаточно много проектов комфорт-класса поценам, настарте сопоставимым спредложениями вМосковской области иНовой Москве. Врезультате многие покупатели, для которых ранее было доступно только Подмосковье, переориентировались наМоскву. «В определенные периоды вряде жилых комплексов Москвы стоимость квартир была значительно ниже психологических отметок 100–110тыс.руб. заквадратный метр, что привлекало большой поток клиентов»,— говорит управляющий партнер компании Rezidential Group Эмиль Захаряев.
Сегодня впределах Старой Москвы встречаются предложения новостроек наначальном этапе строительства поценам ниже 4млнруб. Ивсеже ценовая разница между квартирами вМоскве иближайшем Подмосковье сохраняется. Внекоторых проектах она составляет около 3–3,5 млнруб., тоесть 45–50%. «Основное смещение спроса всторону Москвы произошло скорее втом сегменте покупателей, где были средства напокупку двушки вПодмосковье или однушки вМоскве. Ради проживания встолице они делали выбор впользу более компактного жилья. Посравнению спрошлым годом спрос наквартиры вПодмосковье сократился примерно на25–28%»,— резюмирует Эмиль Захаряев.
Поинформации заместителя директора помаркетингу девелоперской компании «Сити-XXI век» Юлии Неверовой, впервом полугодии 2016-го объем предложения новостроек вграницах Старой Москвы составил около24,9тыс. объектов суммарной площадью около1,7 млнкв. м— это на35% больше, чем год назад. Рекордный за25 лет существования рынка объем предложения вМосковской области был зафиксирован воктябре 2015-го— квартиры суммарной площадью 8млнкв.м. Вобщей структуре продаж доля объектов впределах МКАД увеличилась примерно на20–25%.
Летом 2016 года количество сделок впределах Москвы выросло почти вполтора раза поотношению клету 2015-го. Поданным Росреестра, число заключенных договоров долевого участия (ДДУ) заистекшее полугодие составило14,4тыс. против9,4тыс. впервом полугодии 2015 года.
Специалисты считают, что главными причинами роста числа сделок нарынке недвижимости всего московского региона стали отложенный спрос 2015 года иповышение доступности жилья засчет низких бюджетов предложения вновых проектах исущественных скидок встроящихся комплексах. Кроме того, вусловиях экономической нестабильности вмосковский регион потянулись иногородние покупатели квартир. Поданным аналитиков компании «Бон Тон», сконца 2015 года доля таких покупателей вобщей структуре спроса увеличилась на6% исегодня составляет 15%. Покупка недвижимости по-прежнему остается для населения почти единственным способом сохранения денег.
Время больших скидок прошло
Высокая конкуренция заставляет девелоперов аккуратно относиться кценовой политике встроящихся жилых комплексах. В2015–2016 годах вбольшинстве проектов помере повышения стадии готовности объектов цены росли, хотя имедленно. «Если втечение 2013 года динамика впроектах компании составляла от4 до7% вквартал, тотеперь ежеквартальное повышение цен непревышает 3%. Кроме того, засчет выхода новых корпусов поминимальной стоимости возможна иотрицательная коррекция цен попроектам вцелом»,— рассказывает заместитель генерального директора компании RDI Дмитрий Власов.
Сегодня девелоперы выводят нарынок новые объемы поценам нениже, чем докризиса. Однако засчет появления большого количества новых проектов (на старте строительства они продаются поневысокой стоимости) изамедления роста стоимости помере увеличения строительной готовности объектов создается впечатление оглобальном снижении цен напервичном рынке.
Ктомуже рост цен встроящихся объектах часто нивелируется различными акциями испецпредложениями отзастройщиков. Например, как рассказывает исполнительный директор ГК«МИЦ» Даромир Обуханич, впроекте «Павлино» настарте строительства вапреле 2015 года цена квадратного метра воднокомнатной квартире составляла около 65тыс.руб., асегодня выросла до77тыс.руб. Ноесли клиент готов выплатить 100% стоимости квартиры, тоему предоставляются скидки взависимости отхарактеристик объекта иусловий покупки вразмере от3 до13%.
Нарынке присутствует и«скрытый дисконт», компенсирующий официальный ростцен. Кнему относятся дополнительные привилегии иподарки покупателям: машино-место, отделка квартиры, кладовая, дополнительные квадратные метры ипроч. Кроме того, отмечает Наталия Кузнецова из«Бон Тон», прошлогодние новогодние акции застройщики начали раньше, чем вдругие, докризисные годы. Чтобы как-то стимулировать спрос, многие продлили ихпрактически довесны.
Напервичном рынке появилось больше предложений ипо рассрочке, втом числе беспроцентной ина длительный срок. «Сегодня в84% московских новостроек девелоперы предлагают рассрочку как один извариантов покупки квартиры. При этом примерно в60% ЖКсуществует беспроцентная краткосрочная рассрочка спервоначальным взносом неменее половины отстоимости квартиры. В65% объектов застройщики предлагают также рассрочку наполтора-два года сначислением 1–1,5% наостаток (первоначальный взнос— неменее 30%)»,— рассказывает Наталия Кузнецова.
Авот время больших скидок прошло: восновном застройщики делают дисконт вразмере неболее 5%. Все реже они используют индивидуальные скидки, столь популярные впрошлом году. Поданным агентства недвижимости «Бон Тон», сейчас они присутствуют напервичном рынке неболее чем в7% случаев. «Чаще всего встречается скидка 3–5% при условии 100-процентной оплаты. Асамое главное, в63% объектов скидок нет совсем»,— говорит Наталия Кузнецова.
Подмосковье ожидает стагнация
Эксперты считают, что вусловиях отсутствия роста доходов населения стимулировать спрос нарынке недвижимости будет скорее страх перед невозможностью решить жилищный вопрос. «Мы ожидаем, что спрос кконцу года вырастет нафоне ожидания отмены ипотеки сгосподдержкой, как это было вначале 2015 года. Тогда противоречивая информация осудьбе субсидированной ипотеки привела ктому, что вянваре—феврале был зафиксирован высокий спрос напервичную недвижимость, который забрал часть спроса сапреля имая»— так прогнозирует развитие ситуации заместитель генерального директора компании Urban Group Леонард Блинов.
Девелоперы надеются, что сростом спроса поднимутся ицены. «В Москве доконца 2016 года средние цены нарынке новостроек могут вырасти на3–5% засчет перетекания спроса встолицу,— считает Юлия Неверова.— Однако вусловиях высокой конкуренции новые проекты по-прежнему будут выходить сдисконтом ксреднерыночной цене, компенсируя повышение цен вактивно строящихся проектах».
Директор департамента продаж ГК«Гранель» Рустам Арсланов прогнозирует плавный рост цен впределах инфляции, объясняя свой прогнозтем, что снаступлением нового делового сезона ожидается дополнительный приток клиентови, как следствие, увеличение объема продаж. «Принимая вовнимание снижение ставок побанковским депозитам, мытакже рассчитываем наувеличение количества инвестиционных сделок. Частные инвесторы вернутся нарынок, как только обозначится более заметный рост цен нажилье»,— надеется эксперт.
Помнению девелоперов, позитивных для рынка изменений стоит ждать только «внутри кольца»— Московская область пока останется «за бортом». ВПодмосковье вусловиях ограниченной платежеспособности населения иповышения активности московских застройщиков спрос нанедвижимость будет ослабевать, считает Юлия Неверова: «С учетом появления нарынке столицы низкобюджетного предложения застройщикам Московской области вближайшие годы придется нелегко, однако дальше снижать ценыони, скорее всего, небудут. Аповышать цены имуже нельзя— Москва наступает напятки. Таким образом, доконца года мыпрогнозируем стагнацию наценовом рынке Московской области».
Стабильным спросом будет обеспечен лишь ближайший пояс Подмосковья— города, расположенные недалеко отМКАД, схорошей транспортной доступностью иразвитой инфраструктурой, атакже отдельные наиболее удачные ипродуманные проекты.