Объем ввода нового жилья в России постепенно синхронизируется c реальным спросом, а цены — с финансовыми возможностями покупателей.
Динамика состановками
Поданным Росстата, в2017 году вРоссии было введено почти78,6 млнкв. м жилой недвижимости, что на2,1% меньше, чем годом ранее. Снижение коснулось почти всех округов (исключение составили лишь Северо-Кавказский, Южный иСеверо-Западный, где динамика была положительной). При этом средние цены настроящееся жилье, поданным тогоже ведомства, напротив, выросли примерно на6,5%.
Резких изменений объема спроса нановостройки непроизошло. Посведениям Росреестра, количество заключенных договоров долевого участия (ДДУ; это главный механизм приобретения квадратных метров встроящихся многоквартирных домах) в2017 году незначительно уменьшилось— на0,33%.
При этом изменилась структура спроса. Поданным ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья» прошлый год стал первым сначала кризиса, когда средняя площадь квартир вновостройках перестала снижаться: покупателей перестали интересовать слишком маленькие квартиры. Врезультате, как следует изисследования портала «Мир квартир», в70% городов сположительной динамикой цен нановостройки рост цен вабсолютном выражении превышал динамику цен заквадратный метр.
Нареальный спрос сильное влияние оказывает доступность ипотеки. ПоинформацииДом.РФ (новое название АИЖК) запрошлый год средневзвешенная ставка напервичном рынке снизилась примерно натри процентных пункта исоставила кконцу периода около9,8% годовых. Все эти факторы позволяют экспертам прогнозировать плавный рост цен нановостройки напротяжении 2018 года. Это общая ситуация поРоссии, ноесть регионы, где рынок развивается по-своему.
Крым: вожидании моста
Один изрекордсменов постране подинамике ввода новостроек— Крым. Здесь загод прирост составил около32,5%. Выросло иколичество сделок напервичном рынке.Так, посведениям Госкомрегистра Республики Крым, уже запервые девять месяцев 2017 года количество зарегистрированных ДДУ превысило суммарные показатели за2016 года ипродолжило рост.
Цены накрымские квартиры, скакнувшие вверх после присоединения полуострова кРоссии Крыма изменения валютного курса, впрошлом году почти приостановили свою динамику.Так, поданным портала «Мир квартир», запрошлый год новостройки Симферополя подорожали всего на2,3–2,4%. Ав Севастополе выросли лишь абсолютные цены (на3,1%), тогда как цены заквадратный метр, напротив, понизились (на2,5%).
Причина втом, что Крым, вотличии отпредолимпийского Сочи, скоторым его принято сравнивать, развивается совсем подругим законам. «Сочи всегда воспринимался как хорошее место для покупки недвижимости иотдыха вРоссии. Впредолимпийский период люди были уверены, что Сочи кардинально изменится истанет регионом сбогатой инфраструктурой. Поэтому покупали незадумываясь, втом числе ив инвестиционных целях, чтобы заработать нааренде. Появился спрос, выросло ипредложение— нормальная экономическая ситуация для региона,— рассказывает Наталья Зубова, директор помаркетингу построенного вКрыму жилого комплекса «Резиденции Дипломат».— Нов конечном итоге перестарались ис ценами, ис количеством построенного жилья, поэтому ситуация насегодняшний день встадии стагнации».
Особенностямиже Крыма являетсято, что это санкционный регион, продолжает эксперт, после референдума наблюдалось повышение спроса накрымскую недвижимость, носпустя год онзамер. «2018 год станет для Крыма вомногом решающим. Самое важное идолгожданное событие— завершение строительства моста через Керченский пролив,— говорит Наталья Зубова.— Особенно это важно для стройиндустрии, так как сегодня большую часть необходимых настроительства материалов приходится доставлять морем. Поэтому транспортные издержки повышают среднюю стоимость стройматериалов наполуострове на25–30%. Споявлением моста регион станет инвестиционно привлекательным нетолько для жизни, нои для бизнеса. Испрос нанедвижимость начнет расти».
Новосибирск: спад как стратегия
Другой регион, развивающийся посвоим законам, —Новосибирск иНовосибирская область. Поданным Росстата, впрошлом году среди всех крупных локаций страдиционно активным рынком новостроек здесь произошло наибольшее падение ввода многоквартирного жилья вэксплуатацию. Его было сдано примерно на25% меньше, чем годом ранее. Посравнению срекордным 2015 годом ввод жилья упал на40%.
Независимый аналитик рынка недвижимости Александр Астахов, специализирующийся наинформации поСибирскому федеральному округу, называет происходящее непадением, анахождением равновесия среальным спросом. «Отсутствие платежеспособного спроса, большой объем ввода впредыдущие годы сформировали текущую ситуацию. Спрос был удовлетворен, при этом реальные доходы снижались»,— объясняет ситуацию врио губернатора Новосибирской области Андрей Травников.
Впрочем, уже вследующем году эксперты рынка недвижимости прогнозируют возникновение дефицита качественных предложений вновостройках Новосибирска. Обэтом свидетельствует начавшийся в2017 году рост количества сделок сжильем. «Прирост количества сделок врегионе вабсолютном исчислении составил1,3тыс. лотов, или9,5% отобъемов, достигнутых в2016-м,— рассказывает Ольга Хасанова, руководитель премии Urban Awards ипортала Urbanus.ru.— Причем прежде всего— засчет квартир. Авот популярность апартаментов продолжает снижаться: загод ихбыло продано всего 220 единиц— на24 меньше, чем впредшествовавшем году. Врезультате ихдоля вобщей структуре продаж опустилась домизерных1,5%. Ипотечное кредитование данного типа недвижимости так иосталось экзотикой: кредиты были выданы только для десяти объектов. Вместе стем заметно оживилось кредитование квартир: ипотечные программы были задействованы в38% всех сделок напервичном рынке Новосибирска».
«В течение ближайших двух кварталов можно ожидать периодического изменения динамики цен— отзамедления довременных снижений, ноэто неокажет существенного влияния наположительный ценовой тренд»,— говорит руководитель отдела новостроек местного агентства недвижимости «Жилфонд» Григорий Якобсон.
Белгородская область: всвоем доме
Вобщий объем ввода жилых новостроек входят нетолько многоквартирные жилые дома, нои частные. Наих долю вобщей структуре ввода всреднем постране приходится около 40% (по итогам 2017 года—32,7 млнкв. м). Поэтому показателю наобщем фоне выделяется Белгородская область, где интерес кмногоквартирным новостройкам минимален: извведенного здесь впрошлом году вэксплуатацию1,3 млнкв. м жилья более 1млнкв. м пришлось наиндивидуальные дома. Тоесть доля частного домостроения составила около 78% общего объема введенного жилья.
Причина втом, что вБелгородской области с2003 года успешно работает программа малоэтажного строительства, которая предусматривает выдачу участков под строительство частных домов польготным ценам— в10–15 раз ниже рыночных. Получить участок может любой житель области, проживший там более трехлет. Кучастку подводится полный набор коммуникаций (электричество,газ, вода, канализация идорога). Стоимость инфраструктурного сбора составляет около 180тыс.руб. (при суммарной себестоимости подведения коммуникаций 400–500тыс.руб.), причем оплатить его можно врассрочку.
Часть коммуникаций (вода, канализация) подводится засчет Белгородской ипотечной корпорации, ведущей собственные инвестиционные проекты. Дороги строятся засчет областного иместных бюджетов. Газ иэлектричество подводят местные монополисты, получая новых потребителей своих услуг.
Настроительство можно получить целевой заем вразмере до1 млнруб. сроком до15лет. Заем настроительство всельской местности выдается под 5% годовых, вгородах ипоселках— под 10% годовых. Есть идругой вариант— накопить средства для строительства дома можно всберегательном потребительском кооперативе или одном изнакопительно-жилищных кооперативов.
Получая землю польготной цене, покупатель берет насебя обязательство начать строительство дома втечение года изавершить втечение пятилет. Продать дом можно нераньше, чем через три года после завершения строительства.
Топ-5 городов снаилучшими инаихудшими показателями
подинамике цен нановостройки впервом квартале 2018 года
Источник: «Мир квартир»