Результатом кризиса на строительном рынке стала задержка девелоперами сдачи объектов, некоторые компании объявляют о банкротстве. Растет число обманутых дольщиков и тех, кто не может въехать в свои квартиры в запланированное время. Власти пытаются решить проблему недостроя с помощью жесткого контроля рынка.
Фото: Сергей Николаев/ТАСС
Проблема обманутых дольщиков снова вцентре внимания. Правда, посравнению скризисом 2008–2009 годов ситуация более стабильна. «Мы невидим массовой заморозки проектов. Кроме того, дольщик сточки зрения закона сегодня защищен намного серьезнее иможет рассчитывать навозврат вложенных средств вслучае банкротства компании»,— говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». Государство сегодня играет более активную роль как ввопросе обманутых дольщиков, так ив поддержке застройщиков.
Наначало 2016 года, поданным МинстрояРФ, встране было 42тыс. обманутых дольщиков и510 проблемных объектов жилого строительства. Пословам Владислава Луцкова, директора поинвестициям Est-a-Tet, наиболее остро эта проблема стоит втех регионах, где возводится больше всего жилья,— вПодмосковье, Санкт-Петербурге, Новосибирской области иМоскве. В2015 году число пострадавших покупателей квартир вРоссии выросло на16тыс.
Поданным Рейтингового агентства строительного комплекса, ведином федеральном реестре сведений обанкротстве наданный момент содержатся записи о41 компании-застройщике (заморожено37,7тыс. квартир в25 регионах страны). Пословам участников рынка, эта цифра вконтексте общего объема строительства постране нетак ужвелика. «По данным «Москомстройинвеста», водной только Москве насчитывается более 150 застройщиков. Причем вэто число входят только тезастройщики, которые работают всоответствии сфедеральным законом №214 обучастии вдолевом строительстве ирегулярно отчитывающиеся перед властями»,— говорит Даромир Обуханич, исполнительный директор ГК«МИЦ».
Самым крупным событием нарынке жилья стал уход компании СУ-155— 14апреля Арбитражный суд Москвы признал еебанкротом. Поподсчетам кредиторов, объем финансирования недостроев холдинга составляет 39млрдруб.
Пословам президента ФСК «Лидер» Владимира Воронина, СУ-155 несмогла перенести болезнь роста: «Компания слишком активно покупала площадки под строительство, взяла слишком широкий географический охват. Под такие амбициозные планы потребовалось привлечь большие кредиты, которые ипогубили бизнес».
Средитех, кто будет достраивать объекты СУ-155,— Urban Group. Как рассказали впресс-службе компании, вфеврале 2016 года Минстрой Московской области, СУ-155 иUrban Group подписали трехстороннее соглашение. «В документе регламентировано разрешение ситуации собманутыми пайщиками проекта СУ-155 вЛайково и12 недостроенными социальными объектами. Врамках его исполнения Urban Group направит нарешение проблем СУ-155 около 9млрдруб.»,— пояснили вкомпании.
Кризис отражается ина тех девелоперах, которые продолжают реализацию проектов,— имприходится замедлять темпы строительства.Так, вначале апреля был опубликован официальный отчет Главгосстройнадзора Московской области, согласно которому около половины застройщиков Подмосковья (294 компании) вводят новостройки сотставанием. Задержка ввода у191 строительной компании составляет три месяца ибольше. «Темпы строительства были рассчитаны исходя изпоказателей растущего рынка. Когда объем сделок сократился, снизились итемпы» строительства,— поясняет вице-президент ГК«Сапсан» Светлана Шмакова.
Что делать дольщикам
Пословам Елены Тихоновой, юриста коллегии адвокатов «Юков ипартнеры», если застройщик неукладывается всроки, участник долевого строительства может либо взыскать неустойку (пени) занарушение сроков передачи объекта, либо, если задержка превышает два месяца, расторгнуть договор.
Если застройщик обанкротился, тополучить компенсацию можно через арбитражныйсуд. Однако сначала нужно решить, вкакой она будет форме— возврата денег или передачи жилого помещения. «Главная проблема втом, что деньги дольщику будут выплачиваться только втретью очередь, после возмещения ущерба жизни издоровью граждан (в случае необходимости) ивыплаты зарплаты сотрудникам. Витоге наскорый возврат денег надеяться нестоит— процесс занимает отполуторалет. Соответственно, разумнее требовать отзастройщика передачи квартиры, ане возврата суммы подоговору долевого участия»,— объясняет Мария Литинецкая.
Проблема недостроенных объектов решается несколькими способами: власти могут привлечь нового инвестора для завершения строительства проблемного объекта, вернуть дольщикам вложенные средства (в том числе засчет нового инвестора) или предоставить имквартиры вдругих домах.
Как показывает опыт предыдущего кризиса, вернуть деньги вслучае банкротства застройщика или остановки стройки удается лишь единицам.Так, поданным министерства строительного комплекса Московской области, вПодмосковье с2012 по2015 год денежные средства получили только сто обманутых дольщиков. При этом наначало 2013 года вобласти ихнасчитывалось около 18тыс.
«Количество обманутых дольщиков смомента прошлого кризиса существенно сократилось. Однако сделать вывод отом, какой процент объектов, недостроенных впрошлый кризис, все-таки был достроен, сложно— список проблемных объектов постоянно пополняется»,— говорит Владислав Луцков. Водмосковье число пострадавших дольщиков сократилось с2013 года кначалу текущего до2,5тыс. ВМоскве в2010 году насчитывалось около 7тыс. обманутых дольщиков, внастоящее время— около тысячи.
Под колпаком угосударства
Вситуации собманутыми дольщиками государство активно взялось зарегулирование рынка. Пословам Марии Литинецкой, напротяжении всего 2015 года состороны властей поступало огромное количество инициатив, направленных надополнительный контроль девелоперской отрасли.Так, активно обсуждаются различные варианты изменения работы застройщиков, например ввод всхему «дольщик— застройщик» промежуточного звена ввиде банка. Кроме того, власть ибизнес вместе пытаются выработать правила для рынка— вфеврале 2015 года девелоперы ичиновники Подмосковья подписали Хартию взаимодействия исотрудничества.
Одним изглавных изменений стало ужесточение федерального закона №214— вчастности, ограничение списка компаний, имеющих право страховать ответственность застройщиков. Пословам Светланы Шмаковой, эта инициатива усложнила жизнь девелоперам: раньше минимальная ставка застрахование ответственности составляла0,8%, после ограничений списка страховых компаний она увеличилась до1,5%.
Среди мер регулирования рынка рассматривается иуголовная ответственность застройщика. Как напоминает Владислав Луцков, 12апреля прошел второе чтение соответствующий законопроект. Особенно активно ввопросе регулирования рынка жилой недвижимости выступают власти самого проблемного региона— Подмосковья: они предлагают ввести требования куставному капиталу застройщиков (не менее 5% отпредполагаемой выручки построящимся объектам) иразработать правовой механизм, который позволит вовнесудебном порядке изымать объекты строительства упроблемных застройщиков ипередавать ихновым инвесторам надостройку.
Помимо ужесточения контроля задеятельностью застройщиков государство думает ио поддержке строительного сектора. Пока наиболее действенной мерой стало субсидирование ставки поипотечным кредитам при покупке квартир вновостройках. Это помогло поддержать спрос напервичном рынке жилья ипредотвратило череду банкротств девелоперов.
Однако, помнению участников рынка, одной этой меры недостаточно: нужна государственная поддержка, работающая наснижение себестоимости строительства жилья. Во-первых, это льготное кредитование застройщиков посниженным ставкам вместо существующих кредитов под 17–18% годовых. Во-вторых, снижение нагрузки построительству социальных объектов. «Если государство выступит соинвестором при строительстве детских садов, школ, поликлиник, тоэто значительно снизит издержки застройщика истанет лучшей мерой поддержки»,— подчеркивает Мария Литинецкая. Как напоминает Светлана Шмакова, настроительство социальных объектов тратится до27% отстоимости проекта.
Пословам Шмаковой, вкачестве меры поддержки девелоперов государство может также выделять земельные участки нальготных условиях либо бесплатно подключать проекты ксетям— затраты наэто достигают 8% отобщей себестоимости объекта.
«Себестоимость строительства «коробки» вмассовом сегменте составляет порядка 40тыс.руб. заквадратный метр. Стоимость продаваемого метра практически удваивается засчет аренды земельного участка, коммуникаций, благоустройства, инфраструктуры ипрочего»,— говорит коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов. Летом 2015 года рынок фактически достигдна: девелоперы продавали недвижимость науровне себестоимости. «Когда предложение делается ниже отметки себестоимости, тоситуация однозначно переходит вповышенную зону риска. Результат— статистика озаморозках объектов ибанкротствах девелоперов»,— поясняет эксперт.