О том, как сегмент бюджетных новостроек адаптируется к сегодняшним экономическим реалиям, РБК+ рассказала генеральный директор компании «Бон Тон» Наталия Кузнецова.
Фото: Алена Кондюрина для РБК
— Попрогнозам международного рейтингового агентства Standard & Poor’s, рынок жилой недвижимости вРоссии начнет восстанавливаться вследующем году. Участники рынка заявляют, что уже сейчас вмассовые сегменты столичного жилья возвращается активный покупатель. Вчастности, виюле председатель «Москомстройинвеста» Константин Тимофеев заявил, что спрос нановое жилье вМоскве уже превышает предложение. Насколько выразделяете подобный оптимизм?
— Скажемтак, оптимизм присутствует, носдержанный. Если судить овосстановлении рынка новостроек поспросу, тосейчас показатели примерно на30% выше, чем были вконце прошлого года. Однако доуровня 2013— начала 2014 года еще очень далеко.И, конечно, спрос пока непревышает предложения.
Можно даже сказать, что вначале 2016 года спрос был несколько ближе кдокризисным показателям. Однако брать этот период для сравнения неочень корректно— тогда нарынке наблюдался ажиотаж, подогретый анонсами чиновников озакрытии программы господдержки ипотеки, запланированном намарт. Доля сделок, совершаемых спривлечением кредита, натот момент увеличилась с60–70% до90%, ана некоторых объектах этот показатель стремился к100%— покупатели старалоись «запрыгнуть вуходящий поезд».
Сейчас ситуацию напервичном рынке жилья можно уверенно характеризовать как стабильную. Можно даже говорить опоявлении предпосылок для оживления рынка— первые звоночки уже есть.
— Какие?
— Во-первых, повышениецен, хотя иочень небольшое. Застройщики стали чаще ис несколько большей прогрессией проводить индексацию насвоих объектах взависимости отстадии строительства.
Еще один признак оздоровления рынка— позиции продавцов ипокупателей нарынке становятся более сбалансированными. Напомню, что вкризис наблюдался сильнейший перекос всторону «рынка покупателя». Сейчасже мывидим, что значительная часть девелоперов отказывается отскидок имаркетинговых акций. Сегодня на63% объектов, находящихся вэкспозиции, дисконта нет вообще. Тепродавцы, которые еще готовы идти науступки, дают покупателю скидку максимум в3–5% отстоимости квартиры. Итолько при условии 100-процентной оплаты, втом числе спомощью ипотеки. Напомню, что напике кризиса в2015 году скидки доходили до20%, ав некоторых случаях ибольше.
Причем закрытие маркетинговых программ отзастройщиков, понашим наблюдениям, как нистранно, нетолько неослабило спрос, анаоборот— подогрелоего. Люди поняли, что лучше купить жилье сейчас по«летним ценам», чем дальше надеяться нападение стоимости, невнимая прогнозам аналитиков рынка опредстоящем росте.
— Ачто вытогда скажете омасштабной акции «Черная пятница рынка недвижимости», которая прошла с19 по21 августа?
— Яскажу, что как маркетинговый ход подобные акции, конечно, вопределенной мере работают, вызывая краткосрочные всплески спроса. Нос точки зрения разумного покупателя ждать больших скидок наликвидные продукты глупо. Никто небудет продавать квартиры посебестоимости. Если застройщик дает большие скидки, например, более 25–30%, тоэто явный сигнал отом, что скомпанией или продуктом что-то нетак. Иесли прийти кдевелоперу спустя, скажем, неделю после акции, товы увидите, что скидки натакие непроданные квартиры остались или даже стали еще больше. Поэтому покупателю необходимо тщательно анализировать понравившиеся предложения. Нов целом «Черная пятница», как илюбая другая распродажа, открывает перед потребителем шанс действительно выгодной покупки, ведь стоящие предложения тоже есть.
Вэтом году извсех представленных вакции новостроек, если рассматривать ихпо локации, большая часть находится вобласти иНовой Москве (28 проектов) итолько 18— встолице. Самой распространенной скидкой вэтом году был 10-процентный дисконт.
— Какие еще ключевые тенденции нарынке жилья комфорт— иэкономкласса выможете отметить?
— Помните, еще год назад все девелоперы говорили обоптимизации своих проектов путем уменьшения габаритов квартир. Это делалось для сокращения бюджета покупки— квартиры становились более доступными для потребителя сограниченной платежеспособностью. Однако примерно сконца прошлого года застройщики постепенно стали отказываться оттакой практики. Взаявленных в2016 году проектах доля студий ималометражек существенно ниже— если раньше она доходила всреднем до20%, тосейчас непревышает 7%. Для примера: вновой очереди ЖКSREDA застройщик, втом числе понашей рекомендации, увеличил долю двух— итрехкомнатных квартир, добавил четырехкомнатные.А, скажем, вЖК «Домашний» проектировщики предусмотрели однокомнатные квартиры-трансформеры, которые водном блоке можно легко объединить вмногокомнатные.
Всреднем площадь «двушек», если рассматривать монолитные дома, начиная примерно счетвертого квартала 2015 года закладывается вмасштабах порядка 60–65кв.м, трехкомнатных квартир— неменее 80кв.м.
— Счем это связано?
— Изменилась структура спроса. Если раньше до50% сделок вмассовых сегментах новостроек осуществлялось синвестиционными целями, тосегодня— неболее 10%. При этом многие люди вкладывали вжилье свои относительно небольшие сбережения, которых хватало как раз только намалогабаритные квартиры, испрос наних был велик.
Сейчас большинство покупателей приобретает жилье для себя, многие— спомощью ипотеки. Соответственно, если ужони берут кредит, тостараются купить полноценную жилплощадь сперспективой напополнение членов семьи. Девелоперы, всвою очередь, реагируют наих запросы, пересматривая квартирографию всторону увеличения.
— Накакие еще запросы покупателя реагируют девелоперы?
— Ябы сказала, что ключевой запрос, который формирует рынок новостроек нового поколения,— это качество жилой среды, которая создается архитекторами идевелоперами всовременных проектах комплексной застройки. Инужно сказать, что сейчас очень многие проекты полностью отвечают ожиданиям покупателей, которые, кстати, становятся все более требовательными иразборчивыми всвоем выборе.
Современные проекты отличаются оттех, что строились несколько лет назад, концептуальностью. Язакладываю вэто понятие тщательную проработку архитектурного облика жилых комплексов, функциональность, грамотное зонирование ираспределение людских потоков, инфраструктурное наполнение, комфорт, современные технологии строительства, безопасность ипр. Отчасти даже решаются экологические проблемы, благодаря тому, что девелоперы сегодня значительную часть территорий комплексов отдают под зеленые зоны, парки, релаксационные зоны.
— Наверное, заэкологией лучше всеже ехать покупать жилье вПодмосковье или вНовую Москву?
— Знаете, если судить потому, зачто покупатель сегодня голосует рублем, тоэкология оказывается нена первом месте. Для людей прежде всего важно, чтобы рядом сжильем были школы, детские сады, поликлиники, магазины, чтобы небыло проблем странспортом напути доработы.Увы, вНовой Москве иобласти инфраструктура пока развита далеко невезде.
Как следствие, сейчас мынаблюдаем явную тенденцию «перетекания» спроса встарую Москву. Благодаря реализации городом ибизнесом программы реорганизации промзон сейчас втрадиционных границах столицы появилось очень много высококачественных предложений новостроек. Наиболее значительная ихдоля— 40%— вмассовом сегменте сосредоточена вЮВАО, еще 20%— вЮАО. Умногих москвичей наслуху такие проекты редевелопмента, как «Серп иМолот», «ЗиЛ», «Карачарово».
Сегодня впределах МКАД можно купить однокомнатную квартиру вновостройке за2,5 млн рублей. Для сравнения: аналогичное попараметрам жилье вНовой Москве всреднем обойдется в2,3 млнруб. Однако социальная, коммерческая, транспортная инфраструктура встарой Москве пока нанесколько порядков лучше, чем наприсоединенных территориях.
Впрочем, говоря оНовой Москве, нужно всеже разделять Троицкий иНовомосковский округа. ВТроицком— нарасстоянии 25кмот МКАД— цены примерно на40% ниже (средняя цена «квадрата» составляет около72,4тыс.руб., средний бюджет лота—5,5 млнруб.), чем вНовомосковском (соответственно105,3тыс.руб. и7,9 млнруб.). Если сравнивать собластью, тосредняя стоимость квадратного метра вспутниках Москвы составляет порядка 85тыс.руб. Хотя внаиболее развитых городах она выше, кпримеру, вХимках— около 115тыс.руб. Тоесть цены нажилье комфорт— иэкономкласса встарой Москве сейчас соизмеримы как сближайшим Подмосковьем, так ис районами Новой Москвы ближе кМКАД.