Благодаря господдержке ипотеки и разнообразию финансовых механизмов покупки квартир от застройщика первичка пока выигрывает. Но и у вторичного рынка есть козыри — квартиры под ключ и сложившиеся районы с развитой инфраструктурой.
Фото: Андрей Никеричев/ АГН"Москва"
Основное средство привлечения покупателей как напервичном, так ина вторичном рынке жилья— снижение цены предложения. Однако упродавцов новостроек намного больше способов этого доcтичь. Главный козырь первички— уменьшение размера лота, тоесть площади квартиры. Как отмечает управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая, девелоперы стараются предложить клиентам максимально бюджетный продукт. Для этого они выводят впродажу квартиры небольших площадей, например вмассовом сегменте,— около 20–23кв.м. Однако порой иэтого недостаточно, ведь даже столь скромное поплощади жилье обойдется всреднем в3–4 млнруб.
Поэтому застройщики используют самые различные инструменты, чтобы вызвать интерес упокупателей. «Возможности для привлечения покупателей узастройщиков гораздо шире, чем усобственников навторичном рынке, счем исвязан перекос спроса, особенно вПодмосковье, всторону новостроек. Застройщики спокойно работают сипотечными покупателями, тогда как навторичном рынке владельцы менее охотно соглашаются наипотечные иальтернативные сделки, поскольку это дополнительные риски срыва сделки, ав случае сипотекой— еще инеобходимость формировать дополнительный пакет документов»,— объясняет директор сети офисов недвижимости компании Est-a-Tet Алексей Бернадский.
Кроме того, условия кредитования сучетом программы господдержки напервичном рынке привлекательнее, нежели навторичном. Вмассовом сегменте доля ипотеки внекоторых проектах может достигать 80% отобщего числа сделок. Дополнительно застройщики могут предложить покупателям выгодные условия побеспроцентной рассрочке, даже надлительный период, преференции ввиде подарков (это может быть ибалкон, икухонная техника, идаже путевка наотдых), бонусов при покупке машино-мест. Если для покупателя это альтернативная сделка, застройщики могут пойти надлительное бронирование квартиры, пока клиент продает имеющееся жилье. «Продавцы навторичном рынке такой опции предложить немогут»,— добавляет Алексей Бернадский.
Пословам ведущего аналитика компании ЦИАН Александра Пыпина, еще один плюс впользу первички связан стем, что вМоскве сейчас развиваются масштабные проекты, стоимость квартир вкоторых стала сопоставима спроектами вближнем Подмосковье. Это приводит ксмещению спроса изобласти вМоскву ик тому, что число сделок вМоскве нарынке новостроек растет опережающими темпами.
Неликвиды варенду
Навторичном рынке, поданным компании Est-a-Tet, сегодня предложение превышает спрос втри-четыре раза, хотя сам объем предложения посравнениюс2014 годом сократился как минимум на15–20%. Однако, отмечает Алексей Бернадский, спрос навторичку просел достаточно дифференцированно. Вместах массового строительства, особенно заМКАД, падение было вразы больше, чем внутри Третьего транспортного кольца. Врайонах сбольшим объемом новостроек квартиры в«старом» жилом фонде невыдерживают конкуренции сновым предложением, особенно сучетом инвестиционных предложений вновостройках. Втоже время внутри Садового кольца спрос ипредложение практически уравнены, асрок экспозиции составляет докризисные пару месяцев.Вэтой зоне покупаются буквально все объекты садекватной ценой.
Как отмечают вкомпании «Миэль— Сеть офисов недвижимости», вценовом поле вторичного рынка Москвы наблюдаются разнонаправленные тенденции. Содной стороны, снижается цена предложения: запервый квартал 2016 года она упала примерно на3,5%. Сдругой— впоследнее время фиксируется заметное увеличение среднего чека покупки. Пословам управляющего директора брокерского департамента компании «Миэль— Сеть офисов недвижимости» Александра Москатова, вянваре онсоставлял9,5 млнруб., вфеврале специалисты зафиксировали 10-процентный рост, ав марте чек уже достиг отметки11,1 млнруб. Помнению экспертов, причинами данной динамики стали изменение структуры проданных объектов иуменьшение размера дисконта.
Вфеврале имарте навторичном рынке недвижимости активность покупателей выросла. Данные УФРС погороду Москве свидетельствуют отом, что вмарте было зарегистрировано примерно на51% больше переходов прав, чем вфеврале, афевраль прошел более активно, чем декабрь прошлого года. Так как покупатели нарынке оживились иначали более охотно приобретать недвижимость, тособственники стали менее сговорчивыми вовремя торга иразмер скидок снизился.
Пооценкам специалистов, вмарте покупатели, приобретая квартиру, засчет сокращения размера дисконта платили занее более высокую сумму, чем еслибы приобретали жилье вянваре. Мария Литинецкая видит идругие причины ослабления «скидочного накала»: «Продавцы вторичного жилья уже неготовы идти назначительные скидки. Многие просто отказываются отпродажи доулучшения ситуации нарынке недвижимости, ачтобы как-то компенсировать расходы, сдают квартиры варенду».
«Продавцы немогут смириться стем, что ихквартиры, закоторые многие выплатили тройную стоимость поипотеке, фактически скаждым днем обесцениваются. Витоге множество объектов снято спродажи нанеопределенное время. Ихсобственники надеются, что московская недвижимость вскоре снова вернет свои позиции иподорожает хотябы додокризисного уровня»,— говорит Мария Литинецкая.
Несмотря наэто, дисконт остается главным инструментом стимулирования продаж навторичном рынке. Поопыту специалистов компании «НДВ-Недвижимость», наценовые уступки соглашаются более 80–85% владельцев квартир. Поданным «Метриум Групп», напервичном рынке недвижимости массового сегмента скидки составляют сегодня всреднем 5–10% идоходят до15%, ана вторичке продавцы более сговорчивы ипредлагают приобрести жилье сдисконтом 15–20%.
«Рост доллара ивалютные скачки непривели кросту цен нанедвижимость. Вусловиях превышения предложения над спросом стратегия поднятия рублевых цен вслед заростом курса доллара себя неоправдала. Экономика дедолларизована, инедвижимость восновном приобретается зарубли, вособенности если речь идет омассовом сегменте. Поднимать цены пропорционально росту курса доллара, как это сделали некоторые собственники, небыло смысла»,— описывает текущую ситуацию руководитель департамента вторичной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.
Помнению Марии Литинецкой, одной изглавных особенностей вторички является жилье под ключ, когда квартира продается смебелью итехникой. Как показывает практика, такое предложение интересно, во-первых, одиноким молодым людям, которые неготовы тратить время наремонт. Во-вторых, это привлекает ипотечных заемщиков, стремящихся максимально сократить расходы напереезд. Авот семейные люди впервую очередь интересуются инфраструктурой района иположительно реагируют наналичие уже действующих школ, детских садов, поликлиник ипроч.
Таким образом, первичный ивторичный рынки сегодня конкурируют разными методами. Новостройки— низким бюджетом иразнообразными инструментами покупки, вторичный— комфортом проживания.