Спрос на новостройки бизнес- и элитного классов в столице останется стабильно высоким. Пандемия, волатильность рубля и увеличение издержек девелоперов будут способствовать росту цены квадратного метра, считают эксперты.
Прошлый год оказался удачным для рынка жилья всех сегментов. Рынок высокобюджетного жилья нестал исключением. Поданным аналитического департамента Kalinka Group, поитогам 2020 года напервичном рынке жилой недвижимости бизнес-класса Москвы было заключено порядка 25тыс. сделок наобщую площадь жилья1,65 млнкв.м, что почти вдвое больше соответствующего показателя 2019 года. Нарынке элитной недвижимости поитогам 2020 года, включая проекты запределами ЦАО ина территории ММДЦ «Москва-Сити», было заключено более2,3тыс. сделок (267,8тыс.кв. м), что на23% больше показателей 2019 года ирекорд нарынке.
Новый год также начался удачно для сегмента. Поитогам февраля аналитики компании Savills вРоссии зафиксировали рост спроса наэлитную недвижимость вполтора раза (проанализирован спрос наквартиры иапартаменты стоимостью от$1 млн). Было заключено 144 сделки, что на55% превышает количество сделок вянваре 2021-го ина 46% выше показателя февраля 2019 года.
Вбизнес-классе, поданным Level Group, вянваре—феврале текущего года реализовано 3265 лотов, что на29% больше аналогичного периода прошлого года.
Предложение сокращается
Поподсчетам аналитиков ГК«Кортрос», сегодня объем предложения жилья бизнес-, премиум— иэлитного классов напервичном рынке представлен науровне28,8тыс. лотов суммарной площадью почти1,5 млнкв. м— 267 корпусов. При этом 88% предложения приходится набизнес-класс. Посравнению саналогичным периодом прошлого года предложение сократилось: вбизнес-классе— на8%, впремиум-сегменте— на31%, вэлитном— на9%, всреднем повсем категориям повышенной классности— на11%.
«Стремительное сокращение остатков, особенно вовторой половине 2020 года, несмог удержать даже высокий удельный рост цен наквартиры.Так, средняя стоимость квадратного метра вквартирах бизнес-класса выросла более чем на50тыс.руб. (на четверть)»,— отмечает президент ГК«Кортрос» Вениамин Голубицкий. Эксперт напоминает, что вдевелопменте есть показатель «коэффициент поглощения», который описывает баланс спроса ипредложения: «Если год назад его значение составляло2,21, что свидетельствовало обусловно равновесном состоянии, топо результатам февраля 2021-го—1,71 (а для классического бизнес-класса ивовсе1,48). Налицо все признаки дефицита предложения нафоне высокого спроса».
Динамику роста числа сделок вэлитном сегменте вфеврале управляющий партнер Savills вРоссии Дмитрий Халин объясняет сформировавшимся отложенным спросом января, когда потенциальные покупатели находились вожидании глобальных новостей: речь шла орезультатах выборов президента США иего политике пороссийскому вопросу, атакже оразвитии ситуации ссанкциями относительно крупных инфраструктурных российских проектов. Среди локальных факторов эксперт называет потенциал традиционного роста цен вмарте: «Поскольку мынаблюдали хоть исдержанную, нополитическую иэкономическую стабилизацию, покупатели элитного жилья приняли решение перевести намерения опокупке вянваре всделки вфеврале».
Сначала 2020 года, поданным ГК«Кортрос», первичный рынок жилья повышенной классности пополнился почти38,7тыс. лотов суммарной площадью около2,5млн.кв.м, расположенных в154 корпусах, причем более 16% изних— проекты, выведенные нареализацию вфеврале 2021 года. Однако, отмечают вкомпании, даже вывод нареализацию почти2,5 млнкв. мне смог удовлетворить уровень спроса, который приблизился котметке 3млнкв.м.
Заянварь—февраль рынок бизнес-класса пополнился такими проектами, как Monodom Lake сапартаментами отSun Development, Will Towers отзастройщика «Минские холмы», второй очередью проекта «Береговой» от«Главстрой Девелопмент», ЖК«Остров» ивторой очередью ЖК«Событие» отзастройщика «Донстрой» идругими, напоминают аналитики Kalinka Group.
Клету рост предложения нарынке бизнес-класса будет составлять около 15% посравнению сфевралем. «В высокобюджетном сегменте темп будет нетакой высокий, нок концу года ожидается выход значительного объема предложения, что приведет показатели куровню начала 2020 года»,— рассчитывает директор поаналитике иценообразованию АО«Интеко» Полина Балашова.
Вновом свете
Основная доля проектов спланируемым стартом в2021 году будет приходиться нарайон ТТК июго-запад Москвы, считает руководитель отдела аналитики Kalinka Group Александр Шибаев. Поданным компании Sminex, весной—летом 2021 года планируется выход нарынок 35–40 проектов. Большая часть новых проектов традиционно приходится набизнес-класс— порядка 30жилых комплексов.
Нарынке элитной недвижимости, отмечают вKalinka Group, запервые месяцы 2021 года напродажи вышли пять новых проектов, среди них Sky View отАО «Киноцентр» вПресненском районе, ЖК«Бадаевский» отCapital Group вДорогомилово идр.
ВSavills говорят о19 «элитных» площадках вцентре города, которые сбольшой вероятностью окажутся впродаже втечение этого года. «Так, рынок может пополниться более чем1,2тыс. лотов, это 172тыс.кв. мжилья»,— отмечает Дмитрий Халин. Наибольшее число премиальных проектови, соответственно, будущего предложения будет сконцентрировано врайонах Якиманка, Остоженка иКитай-город (ожидается оттрех допяти новых проектов вкаждом израйонов).
Спрос навысоте
Развитие ситуации навысокобюджетном рынке вближайшие месяцы будет зависеть отнескольких факторов— ситуации сраспространением коронавируса, стабильностью мировой экономики икурса рубля. При этом эксперты сходятся вомнении, что спрос останется высоким.
Директор помаркетингу ГК«Инград» Анна Соколова считает, что текущий год поуровню активности потребителей будет спокойнее, чем прошлый, хотя значительного падения спроса икорректировки рынка неожидается. Эксперт связывает свой прогноз стем, что значительная часть клиентов реализовали свою потребность впокупке квартиры впрошлом году, руководствуясь рекордно низкими ипотечными ставками иинтересными предложениями вновых проектах.
Директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE) Анна Раджабова видит источник спроса ввысокой инвестиционной привлекательности недвижимости, обусловленной низкой доходностью банковских депозитов ивведением налога навклады физическихлиц: «Насколько дефицит восполнится клету текущего года, сказать сложно. Понашим прогнозам, преодолеть нехватку предложения намосковском первичном высокобюджетном рынке удастся вконце этого года».
Существенное влияние навысокобюджетный сегмент столичного жилого рынка продолжает оказывать коронакризис. «Пандемия развернула инвесторов свнешних рынков внутрь страны. Идаже если уже летом все ограничения будут сняты, скепсис поотношению ккрупным вложениям виностранные активы быстро непройдет ибольшинство высокобюджетных сделок продолжат происходить вМоскве весь 2021 год как минимум»,— говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Впрочем, считает Вениамин Голубицкий, сегодняшний рынок— прямой наследник ажиотажа 2020-го. «Вне зависимости оттого, откроют границы илинет, ажиотажный спрос прошлого года изрядно вымыл базу. Вероятно, впервом квартале 2021-го ивплоть домая активность останется надостаточно высоком уровне, втом числе засчет части покупателей, которые пытаются запрыгнуть впоследний вагон уходящего поезда. При этом ситуация вцелом будет зависеть отмакроэкономики»,— считаетон.
Если говорить оценообразовании, тов этом году тренд нарост стоимости квадратного метра будет общим для всего рынка. «В Москве остается все меньше площадок под застройку, особенно это касаетсяЦАО. Следовательно, каждый новый проект обходится девелоперу дороже предыдущего. Очевидно, заинтересованным впокупке элитной недвижимости нестоит затягивать свыбором проекта»,— рекомендует директор подевелопменту компании Insolver Никита Евдокимов.
Автор:
Оксана Самборская.